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一、 2005年苏州土地市场概述

  2005年2月份,国土资源部发布的《2005年工作要点》中,对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。从国土资源部的这些政策来看,作为宏观调控系列政策的关键环节,2005年土地政策依旧是紧缩,这无疑是从源头上成为遏制房地产市场过快发展的一把利刃。

  但在强势的政策影响下,苏州土地市场依旧较为活跃,2005年苏州市公开土拍出让土地成交面积:6000041.1平方米,可建面积达7980394平方米,平均成交价:2262.6707元/㎡,平均上涨幅度约34%。

  二、 2005年苏州土地供应市场分析

  05年苏州市土地出让面积为1723106平方米,发布出让公告的土地性质主要为商业(汽贸、钢材、五金机电市场、加油站等)、商务办公、住宅用地、娱乐,园区和吴中区供应量较大。

  ● 土地供应面积区域分析

  通过以上分析可以看出,今年上半年土地供给量最多的区域为园区,地块总土地面积约200万平方米,占总体供应量的67%。

  园区拥有世界一流的城市设计和规划体系,已成为我国发展速度最快、整体水平最高、综合竞争力最强的开发区之一,具备了向世界一流高科技工业园区目标挺进的基础和能力,具有强大的发展潜力和不错的发展前景,园区房地产市场经过近10年的发展,已经达到了一个相当高的水平,园区自身强大的发展潜力,使得园区的土地赢得了全国范围内各大开发商的青睐,土地供应量也是全苏州各区域中最大的。

  吴中区位于苏州古城区南部,具有良好的自然条件、交通优势和投资环境,近年以来吴中区的加大对周边乡镇的土地供应量,以促进全区经济的整体发展,因而吴中区在2005年的土地供应成交量仅次于园区。

  2005年相城区供应的土地面积总量约为96万平方米,占总体供应量的16%,相城区在前两年土地供应量较大,目前这些项目都处于开发销售阶段,因而相城区2005年的供应量有所减少;

  而新区和中心城区供应量最少,可以看出新区在2005年还是实行了严格控制土地供应量的政策,而中心城区土地稀缺状况仍在持续。

  ● 用地性质分析

  从用地性质来看,2005年的土地供应中,居住用地所占比例最大,共约400万平方米,占到了总量的68%;其次为商业用地占到总量的28%,供应面积总共约170万平方米;综合娱乐用地供应面积约为19.8万平方米,占4%。

  从各类土地所占比例来看,住宅用地所占比例最大,但商业用地的比重也略有增加,这是由于住宅市场受宏观调控影响较大,价格产生一些波动,而近年来商业地产已进入一个发展周期,因而商业土地在2005年的供应中也占了一定的比重。

  三、2001年—2005年土地供应综合分析

  ●土地供应量分析

  从2001年下半年开始,苏州市注重土地供应的调控作用,房地产市场加速发展,土地管理规范,土地供应放量增长,与城市经济社会的发展水平相适应。04年下半年在国家宏观调控的影响下,土地供应量略有下降。近年苏州土地市场总体特点:

  ①土地市场规范运行,供应总量大幅度增加

  苏州市用土地供应调控房地产市场,主要有三条措施:一是依据房地产市场情况制定土地供应计划。二是坚持土地集中统一供应,牢牢掌握调控土地市场的主动权。三是经营性用地全部实行公开交易制度,招拍挂供地比例占国有土地供应总量的73%。

  ②供地量增幅大,经济迅猛发展是主因

  (一)经济迅猛发展。2003年实现人均GDP5500美元,城市居民人均可支配收入12750元,比2002年增长16.3%,人均消费支出8500元,同比增长21%。

  (二)进入城市改造期,房屋拆迁量大,引起土地和住房需求的刚性增加。2001年前,全市每年的拆迁量只有40万平方米,而2002年拆迁面积130万平方米,动迁居民11460户;2003年拆迁面积达180万平方米。

  (三)良好的创业和人居环境吸引了外来投资者。据统计,工业园区的购房者中有15%~20%是来自上海等地的投资者。

  ●各区域住宅用地楼面单价分析

  ①成本、供求关系因素

  如果成本高于市场价格,供应就会减少,供不应求,价格上涨。如果成本低于市场价格,供应就会增加,供过于求,价格下跌,最终形成新的平衡体系。

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  ②房价因素

  房价和地价往往是互为因果的,关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条:地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨,这样就形成了一个价格循环机制。

  ③土地市场供应方式因素

  土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式,包括协议、招标、拍卖和挂牌,对地价的形成有一定的影响。一般来说,协议方式形成的价格最低。

  出让方式对地价的高低有一定的影响,这种影响是有条件的。一般来说,招拍挂形成的地价要高于协议出让的地价。

  ● 中心城区

  2001年10月中心城区内土地拍卖平均楼面地价仅为1292元/平方米,至2003年时已达到了2968元/平方米,两年时间,楼面地价就上涨了一倍多。从中心城区拍卖地块平均楼面地价走势图中可以看出,2001年至2002年上半年上涨平缓;从2002年中至2003年上半年,楼面地价的上涨速度最快;而从2003年中至2003年下半年楼面地价又进入了缓涨状态;2003年底至2004年上半年,由于中心城区内的三大新城(沧浪、平江、金阊)的出现,以上区域内的土地价格较低,因而出现了楼面单价2001年10月第一次土地拍卖以来的第一次下降的局面。2005年由于古城区内用地大多为别墅用地,楼面单价较高,从而拉动了整个中心城区的楼面单价,而实际上在2005年5月17日的一次土地拍卖,中心城区(不含古城区)的成交楼面地价为2924.24元/平方米,比2004年10月份下降了6.85%。

  前两年,由于中心城区土地资源有限,外加古城保护等规划上的一系列限制,仅有零星地块推出,土地市场供不应求,是楼面地价上涨的直接原因。从近年的拍卖会成交情况看,中心城区地价的平均增幅超过50%。主要是因为调控后,宏观形势尚不明朗,开发企业对未来的预期有所降低,不敢轻易涉足各项配套尚需完善的新城区,因此,配套成熟的中心城区成了他们着陆的安全地带。

  ● 园区

  高科技发展带动了地产增值早已为事实所证明

  ①苏州工业园区经济仍然保持快速发展态势。

  目前,园区GDP、财政收入、进出口总额、实际利用外资等主要指标均占苏州全市15%左右,已成为国内发展速度最快、最具竞争力的开发区之一。

  ②园区吸引外资总量已跃居国内开发区前茅。

  园区不但是工业生产之地,更是苏州人享受生活的理想之所。居民能享受到品质生活,这就是苏州工业园区和国内其他城市工业区的最大不同。

  园区近年来一直充当苏州楼市的领头羊。凭借着良好的区域大环境和优秀的产品品质,在今后的一段时期内,园区仍将占据整个苏州房产开发的主导地位。

  ● 新区

  高新区由于开发较早,中心地块已显稀缺,在前年供应充足的情况下,2005年高新区土地供应节奏有所放缓。而随着该区域逐渐向外围延伸,2005年推出地块多处在较为偏远的外围区域,而从几块土地悉数由拍卖转挂牌的情况看,未来,高新区房地产可能仍将继续游离于热点之外。

  ● 吴中区

  2005年,吴中区的土地供应仍然持续去年的放量走势,使其可开发的商品房面积得到有效补充,随着外界对吴中区价值认同感的增加,开发商对该区域土地争夺也愈发激烈,在下半年土地拍卖会上,一宗吴中建成区地块拍出了95%的全场最高增幅。另外,吴中所辖区内的西山、甪直、木渎、越溪等镇区房产随着土地供应节奏的加快,说明周边的一些区域也正在或即将进入房地产开发的高速发展阶段。

  ● 相城区

  相城区2005年土地供应形势呈现价升量增,所推地块位置开始由元和中心向外围扩散,与前年一样,地块面积仍多为十万平方米以上的大宗地块,这将对于未来相城区房地产的大板块格局产生决定性影响。

  四、苏州土地市场预测

  苏州市土地市场供给主要来源于两方面:其一为城市规划中的旧城改造,其二则为新城区发展规划产生的土地供应。

  旧城改造

  2005年房屋的拆迁将主要集中在三个新城区(平江区、金阊区、沧浪区)城市化项目上,拆迁规模数量预计将维持在去年的水平。同时,政府对原本处于古城区内的企业实行“退二进三”的政策,企业的搬迁也产生了一些可供交易的土地。

  新城区规划

  中心城区的不断外延、政府对古城区居民的外迁引导政策,使得可供应交易的土地范围不断扩大,同时,由于新城区的从头做起,良好的规划及政府的支持,同时又相对低廉的土地价格,新城区内的土地对开发商来说吸引力较大。

  房价因素

  苏州住宅价格上涨符合苏州当前的发展,苏州是快速发展中城市,土地及物业价值相对于发达城市还有一定的上涨空间;连年的房价上涨,给了开发商极大的信心,这也是导致土地价格不断攀升的一个方面。

  五、小结

  纵观苏州土地市场,公开出让的土地供应量03年和05年持平,04年有所上升。在2005年苏州加强了对商品房供给结构的控制,如普通商品房与高档商品房之间,一系列土地政策有利于进一步规范土地市场的交易。新的土地政策涉及土地供应从严从紧到使用费先缴后分;从住房贷款利率调整到公积金缴纳范围的扩大等等方面。苏州的土地市场正在一步步走向健康和规范。

  

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