爱华网最近5年，定位中高端的杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ，以下简称“滨江集团” ）在杭州市场的占有率一直稳居7%-10%，今年上半年在杭州主城区商品房销售总额中占据11%。尽管如此，滨江集团的库存仍处于高位，价值高达600亿元，可以卖4-5年。为此，近两年，滨江集团放缓了拿地的脚步，压轴6年即将登场的“地王”杭汽发项目去化前景也不容乐观。 与此同时，滨江集团打破了较为单一的筹资结构和方式，首次试水与大股东旗下的地产基金以股权合作的方式拿地，以期减轻资金压力。 平均去化率52% 今年前三季度，滨江集团累计实现合同销售约60亿元，较去年同期增长36%，其中金色黎明一期23亿元、曙光之城22亿元、凯旋门一期9亿元、湘湖壹号6亿元。 而从3月15日曙光之城首开，到后来的金色黎明，再到凯旋门，这些项目首次开盘基本都在“贱卖”。但前三季度滨江集团的可售货值有115亿元，这意味着尽管降价跑量，平均去化率也仅为52%。 以9月开盘的凯旋门为例，该地块是2010年9月21日，滨江集团经过24轮报价，最终以25.65亿元竞得，楼面价23902元/平方米，但开盘均价仅为35600元/平方米。 中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东告诉时代周报记者，“凯旋门从项目开发角度来看是亏损的，这么大项目，钱空转了一圈。滨江的几个项目今年基本都是这个情况，以价换量。只有湘湖壹号利润相对还不错，但房子卖得少，也不太赚钱。”
但是，项目一旦握在手上，财务成本很高，加之杭州如今改善型市场并不十分火爆，房产税一旦出台，对改善型需求的客户影响非常大。因此，滨江集团的快推快走也不失为明智之选。“现金为王，现在最重要的是能活下去。”曹旭东说。由于低价入市，毛利率的下滑将会在明年有所显现。 今年第四季度，滨江集团将加推凯旋门剩余33亿元的货值，其中，凯旋门二期约2万平方米的房源将于11月中旬推出。此外，金色黎明一期和曙光之城尾盘将推出约6亿元的货值，而“地王”杭汽发项目、金色黎明二期、衢州月亮湾有可能在四季度推盘。 滨江集团董秘李渊向时代周报记者表示“争取今年完成80亿元的销售目标，如果可以的话，继续努力。” 武林壹号销售前景不乐观 2006年9月29日，滨江集团联手绿城砸了36.3亿元，将杭汽发地块收入囊中，摘得“地王”桂冠，楼面价为10869.70元/平方米。而随后几年中，这一楼面价屡屡被赶超，3万元/平方米以上的也不在少数，杭汽发豪宅的开盘价格预期也一路飙升。市场一度传闻均价8.5万元/平方米，最高价将超过10万元/平方米甚至超过12万元/平方米，有杭州的“汤臣一品”之称。 6年过去，如今项目被命名为武林壹号，已具备预售条件，样板间已对外公开，业内预计将于11月开盘，但是李渊表示，“武林壹号现在还在储客阶段，开盘时间视市场情况，价格一切以市场为准”。 曹旭东指出，杭州最近几个月的成交并没有回暖，相反，“金九银十”比较差，10月份以来，杭州主城区成交3200多套，而今年平均的成交套数是3900套。“武林壹号对外宣传要8万元/平方米左右，甚至可能更高。项目拿了这么久，又是杭州最核心宝地，肯定也将是杭州单价最贵的项目。” “但是销售前景不是特别乐观，买得起8万元/平方米的客户来源不是杭州的，是全国和全世界的，资金上没问题，但受限购影响，所以想卖得非常好不是那么容易。50%的新盘开盘率很难达到。这个项目肯定要达到200%-300%的蓄客才会推出。” 曹旭东分析道。 今年以来迟迟没有拿地 2008年，滨江集团斥资25亿元拿下万家星城地块；2009年，斥资52亿元竞得金色黎明、上虞金色家园、杭储102地块；2010年，逆市购得9幅土地，平均楼面价6050元/平方米。但由于库存一直处于高位，而公司筹资渠道相对较少，筹资方式和结构较为单一，主要是自有资金、商品房预售款和银行贷款。因此，滨江集团从2011年至今拿地速度放缓，虽然年初制定了60亿元的拿地预算，但今年以来迟迟没有拿地。 截至3季度末，滨江集团负债率81.08%，净负债率80.91%，手持货币资金13.97亿元，较中报时减少7.42亿元，短期负债总计23.27亿元，短期资金压力仍较大。 直至11月2日，滨江集团联合大股东滨江投资控股有限公司旗下的房地产基金杭州普特元腾股权投资合伙企业以总价16.55亿元竞得杭州余杭区两宗商住用地，折合楼面价约6258元/平方米，溢价率达30%。 根据协议规定，该基金出资50%共8.27亿元，拿完地以后该基金与滨江集团采取股权合作的方式，以各50%的比例成立项目公司开发项目。在分工方面，由滨江集团负责项目的具体开发管理，对项目的投资原则上以项目公司成立时的初始投资额为限，而项目开发建设的其余投资，原则上由普特元腾投资负责。 目前该项目周边新盘项目包括大华海派风景和德信北海公园等毛坯房普通住宅，定价分别为17500元/平方米和16000元/平方米，按此价格测算，该项目存在较好的获利空间。 海通证券房地产行业高级分析师涂力磊认为，这种模式可以有效减轻滨江集团的拿地资金负担，同时也进一步拓宽融资途径，在项目开发的中后期公司可将项目股权提前出售给地产基金，从而加快项目兑现时间，增加项目开发的灵活性。 至于四季度会否继续拿地，李渊向时代周报记者表示，“今年60亿元拿地计划，是年初做的一个授权，用不了这么满了，要看市场行情和土地价格合理出手。目前我们手上货量充沛，整个可售、未售资源加起来有600多亿元，每年按卖100亿-150亿元计算，也可以卖4-5年，所以不是特别着急拿地，有合适价格会进行理性土地储备” 。 据李渊透露，该地产基金目前的规模为30亿元左右，争取到后年达到100亿元的规模。 “联合地产基金拿地，会成为滨江扩充自身实力的一个主要资金渠道。但也要看具体情况，上市公司也可能自己全资拿地。如果和地产基金合作，主要是共同开发或基金将项目交给上市公司代为开发这两种模式，而不是地产基金直接投资上市公司的项目。”
