爱华网已经持续两年多的楼市调控政策仍然未见放松迹象，整个行业面临着调控政策的常态化以及整个市场量价下行的风险。 有着多年的开发经验，并树立“南派”城市商务地标运营商地位的卓越集团，为了提高企业抗风险能力，作出商业和住宅并举的“双引擎”开发模式的战略转型。 为应对仍然严峻的市场环境，卓越通过“出售+持有”的商业地产营运模式，进一步提升自身的现金流水平和盈利水平。目前，商住并举的“双引擎”开发模式，以及“出售+持有”的商业地产营运模式，已经成为卓越逆市提速的两大动力。2012年，卓越集团的资产规模、企业品牌价值均实现飞跃性增长，使得企业的综合竞争实力和市场地位均有了新的突破。 卓越对于未来发展的规划是，3年内综合实力达到全国排名前30，2014年销售收入将达到200亿元。 北SOHO 南卓越 在中国的城市商务地标综合运营商中，形成了“北有SOHO中国、南有卓越”的领跑格局。但是这两家都以在城市核心区域开发商业综合体项目而著称的企业，面对当前的房地产行业的严峻形势，在具体经营方式上曾经一度相似，近期却有了变化。 近日，SOHO中国掌门人潘石屹夫妇，采取了公司经营模式将从“开发——销售”转变为“开发——自持”的转型策略。这就对SOHO中国是否拥有足够的现金提出了高要求。 而卓越集团在上半年出售卓越世纪中心写字楼时，也曾引起业界热议，当时外界认为卓越可能遇到了资金压力。不过，卓越集团执行总裁张远在接受记者采访时表示，外界的担忧并不存在。让张远自信的因素来源于卓越坚持的“出售+持有”的商业地产营运模式以及商业和住宅并举的双引擎发展模式。 3月初，卓越?世纪中心1号楼，以超过7万元/平方米的售价刷新深圳写字楼最高成交单价后。卓越世纪中心1号楼位于深圳福田CBD的核心区域，过去一直是只租不售。目前，该项目向市场推出了部分没有出租的楼层。据卓越地产透露，世纪中心的销售单位总体货量并不大，主要是向大客户整层销售，价格在6万-7万/平方米。 由于卓越是在上半年商业地产市场供应量不大的情况下抢先入市，写字楼等项目推出后已经售出近5层，销售额接近5亿元。 此外，5月，号称“深圳湾史上第一个纯复式商铺”的卓越?中心大道也高调宣布入市。这是卓越在深圳后海湾的第一个住宅项目卓越?维港的配套裙楼商铺。卓越?维港在2008年下半年开盘，在当时楼市暗淡的情况下，实现单月4亿元销售额，是2008年第三季度深圳最畅销的楼盘之一。 张远指出，2011年卓越启动了深圳、上海、青岛等地五个综合体项目。若仅依靠目前持有的资产来承担在建项目资金的需求，显然卓越会面临较大的资金压力，而出售项目所回笼的资金可以支持这些项目的建设。更重要的一点，卓越现在和未来要建的CBD项目位置也不比现在持有的项目差。 商业地产作为卓越地产发展的核心，一直以“出售+持有”的模式进行运营。目前，卓越在商业地产的收入已经达到了40%-50%，持有型物业面积占所建商业物业面积15%，今后这一比例会继续增大，至少达到20%。 通过“出售+持有”策略，卓越地产，将会逐渐增加持有一线城市的核心区域的商务产品，而对其他二线城市的商务产品会加快销售，从而使持有项目得到进一步的优化。除了加快现有商业物业的销售外，卓越的住宅项目也在低价走量，以保持稳定而充足的现金流。 3月底，位于上海奉贤区的卓越世纪中心正式开盘，当天所推出的400套精装LOFT公寓，均价在14500元/平方米左右，其周边的楼盘的均价在15500元/平方米左右。 今年上半年，卓越实现销售成绩：认购逾49亿元，销售面积31万平方米，销售额超过2011年全年的销售业绩，这创造了卓越集团有史以来销售最快的纪录。卓越对于未来发展的规划是，三年内综合实力达到全国排名前30，2014年销售收入将达到200亿元。 双引擎战略 从2003年至今，卓越集团在深圳福田中心区投资开发7栋写字楼，被业界称作“深圳CBD之王”。如果拿卓越集团与被作为中国城市商务地标企业的标杆——SOHO中国相比，他们在发展模式上神似。2009年，卓越在深圳商业地产市场出尽风头，当年其在深圳CBD商厦的销售面积，已超过2008年全年深圳写字楼销售面积的总和。 2010年，在严厉房地产调控的背景下，卓越提出商住并举的“双引擎”战略转型。在卓越总裁李晓平看来，在卓越现有的业务架构中，既不像以商业为主的万达，也不像以住宅为主体的万科。卓越的主要利润来自于商业和住宅，两大块业务各自贡献着将近50%的份额，使得卓越转型一个有“双引擎”驱动的综合开发商。 李晓平指出，卓越这样选择是基于两个原因：一是从市场销售量的维度考量，国内商业地产的规模不会太大，并且已经有了两三个纯粹以商业地产为主的公司，这会加大卓越的风险，拓展机会也相对有限；另一个原因则是，卓越最初以住宅起家，住宅上有卓越的专业特长，所以放弃住宅业不是很明智。 在商住产品开发上，卓越具有多元化的开发经验。其中，商务产品涵盖高档写字楼、酒店、商场、商务公寓等多种产品类型，住宅产品囊括别墅、联排别墅、花园洋房、高层等多种产品。 同时，商业地产、住宅已经形成成熟的产品线：以卓越?时代广场为代表的卓越商务系列、以卓越?蔚蓝海岸为代表的卓越蔚蓝系列，以卓越?维港为代表的卓越城市上居系列、以卓越?浅水湾为代表的卓越城市豪宅系列等产品线。 眼下，持续已经两年多的楼市调控政策仍然未见放松迹象，整个行业面临调控政策的常态化以及整个市场量价下行的风险。
商住并举的双引擎开发模式，使得卓越有效抵御住了市场的风险。据卓越执行总裁张远介绍，住宅和商业上相对对等的搭配，一方面靠单平方米的利润，另一方面靠周转的速度来平衡房地产行业和宏观经济的波动，即能在经济出现波动性的时候错开，靠这两方面规避一些风险，可能比单产业类型抗风险能力强一点。卓越的住宅和商业两块业务上，可实现相互配合，相互支撑。 此外，在战略引导下，卓越在商住两块的进展均有较大的提速。2011年，卓越启动了5个商业综合体项目。目前，卓越集团在建商业面积达到314.6万平方米。 在住宅项目方面，目前有几个大盘在持续开发中，包括大亚湾的卓越?蔚蓝海岸、青岛蔚蓝群岛、上海奉天卓越世纪中心。卓越地产方面指出，未来，这些在建楼盘会给卓越在住宅方面带来很大的后劲。 由于住宅项目总体相对偏少，为真正实现双引擎，卓越在资源配置上开始补充住宅项目。在新一轮的拿地策略中，卓越开始加大吸收住宅地块。 同时，在住宅市场定位上，卓越将中档住宅市场作为住宅产品中应重点投入的对象，适当投入赢利性较好的高档公寓，谨慎考虑进入别墅和低档住宅。 深化内功再谋上市 在外界看来，卓越这一切的变化，无不是在为上市做准备。二度的上市搁浅，使得卓越学会如何在逆市中“韬光养晦”，将更多的精力放在如何让自身变得更好上。 “企业发展好了，上市是一个自然而然的事情。” 张远认为，房地产企业在资本结构、资产结构以及土地储备等各方面都准备充分的情况下，若资本市场环境向好时，企业上市是不存在太大问题的。 除了对企业战略和经营模式调整外，2012年，卓越在内部进行了包括人力资源的调整、薪酬结构的调整等一系列的调整。 张远介绍，企业内部进行强化和调整，主要目的是为了加快开发速度，提高开发效率，保证公司在这个行业中能继续立于不败之地，这个是一个企业生存和发展的客观要求，卓越必须经过这个阶段的调整。企业才能更为职业化、专业化以及规范化的发展。 此外，卓越开始加快城市化的布局，有序进行区域扩张，扩大现有优势产品的品牌效力，促进企业市场份额的进一步提升。 在战略布局上，卓越集团一直采取“3＋4＋X”的策略，即锁定珠三角、长三角、环渤海三大经济圈，重点进入北京、上海、广州、深圳四个一线城市，并辐射周边有潜力的二线城市，如中部、西部的重点潜力城市。 目前，卓越已在深圳、上海、广州、杭州、武汉、长沙、重庆、青岛、东莞、大连、连云港等地成立子公司。目前，卓越集团拥有土地资源储备超过1200万平方米。 卓越的土地储备布局显示，其所进入和拟进入这些城市的共同特点，均是中国一线城市或者有潜力成为新一代中国的一级城市。而在商业地块上，卓越集团的选择是一、二线城市的核心区域，而并不考虑城市郊区建设大型的购物中心。 卓越继续强化自身再拿地上的独特优势。卓越的土地，有一半是通过股权收购的方式获取，另一半则是通过和地方政府的一级开发合作获取。这种获取模式一方面可以有效地降低土地获取的成本，另一方面可以与政府建立长久的良好合作关系，为企业未来持续发展奠定良好基础。 努力将自身“故事”尽量讲得足够吸引，卓越剩下的或只是等待资本市场转好这个“东风”。
