爱华网系列专题：金九银十营销观察
在调控政策并未松动的情况下，购房者的观望情绪依旧浓郁，全国9月楼市呈现旺季不旺的态势。 既然金九楼市不再风光无限好，那么，正在渐行渐近的银十楼市，大概涛声依旧的不温不火，或许有些城市有些区域的楼盘成交量还会环比10%-20%的下跌。 那么，到底是哪些主要的原因，造成楼市成交一年不如一年，特别是传统楼市金九银十的光环不再风采依然？ 我认为大概是以下几方面的因素： 一，中国的楼市（主要指住宅市场），是政策市。 政策好，特别是政策宽松，住宅成交就上去了；政策不好，特别是政策从紧从严，住宅成交就上不去。 在中国，房地产和农业一样，要看天吃饭，这个房地产的天，不是刮风下雨的大自然，而是我们的房地产系列调控。 二，住宅的成交，主要看供求。 供大于求，成交滞缓；供小于求，成交喜人。 而我们当下的全中国，都在土地财政，土地的放量很是猖狂，有的已经把下下任的土地都提前透支了，厂房变地产，农田变地产，强拆变地产，等等，全国的城市，房子多了，工厂少了，收入薄了，需求只剩下被逼的自住型的刚需以及灰色收入旺盛的高端投资投机等“两头热”，中间产品中产阶级中间路线的改善性需求，不是房子过多就是房价过高而滞销。
三，买房靠总价，不是靠单价。 房子难卖，先天性的原因就是：定位不牢，地动山摇！ 老百姓买房子，买的不是单价，而是在购买力承受范围内的总价！ 都说中小房型好卖，可是，市面上的房型，都是大而全的多，小而精的少，造成总价高，卖不动，即使降价，大套型由于总价依然高而不好卖，小套型呢，有时涨点单价由于总价低还是能卖出去的，要是小套型也降点价，不畅销才怪！ 四，总理呼吁的合理房价，市场到现在还没流出道德的血液。 房价当下还抓在房企总经理的手中，见风就涨，是商人的习惯动作。 可是，现在，还不是房价上涨的最佳时机，要稳字当头，当然，有些房企，有些楼盘的小幅降价，还是能迎来些成交量的，至于降价多少，5%？10%？15%？甚至20%以上？这要看不同房企不同阶段不同楼盘等等因素而定。长期看，随着中国城镇化的推进以及大中国人多地少的稀缺性，房价还会螺旋式的上升的（剔除计划生育带来的以后两个家庭几套房的格局）。 五，谁都能做地产的时代，将会被扔进历史的垃圾堆。 房企越是在逆境下，越要苦练内功，迎接挑战，在一切为了销售、一切为了客户的指导思想下，适销对路，现金为王，精益管理，品质运作，超值服务，社会担当！ 诚然，剩者为王，关键看全国几万家房企自己的造化了！
