爱华网卖股权、卖项目度过生死危机，上半年，绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城” ）销售金额为220亿元，净负债率从去年底的148.7%大幅降低至93.5%；中国指数研究院最新发布的“2012年中国城市居民居住满意度调查”中，绿城囊括6个分项第一。 这一切让绿城董事长宋卫平心情晴好，9月10日下午，预定一个半小时的发布会整整持续了将近5个小时。教师出身的宋卫平此时把绿城形容成了赶考的学生，宋卫平说，如果将调控比作一场考试，绿城在“语文”这门课，即居住满意度上考了第一，但在“数学”这门课，即销售、运营、拿地等仅做到补考及格。宋卫平一再说，绿城差点死在买地上面，教训非常惨痛，“不会好了伤疤忘了疼”，等市场恢复基本属性再拿地。 积极寻求低成本融资 “现在的感觉轻松很多了，去年我记得最惨的时候，公司账面上只有几千万元的资金，现在我估计已经有20多亿元了。这一年多以来，有的时候会为了5000万元或者1亿元的资金，去找别人来腾挪项目，有点卖儿卖女的感觉。”宋卫平坦言，今年下半年，绿城不需要再为了生死存亡去伤脑筋。 今年前5个月通过转让12个项目，绿城回笼了78亿元；6月份引入九龙仓作为战略投资者以后，通过向九龙仓配股及发行永久次级可换股可赎回证券，为绿城带来了51亿港元现金收入。同时，通过转让旗下9个项目予融创及融创组建的合资平台公司，绿城增加现金流入约33.72亿元。8月份，绿城又将青岛深蓝广场项目以28亿元的价格转让给了山东高速，山东高速由此获得该项目60%的股份。经过一系列腾挪，绿城2012年半年报负债率终于降至93.5%。而绿城半年报显示，一年内到期的债务达到184.62亿元，一至两年内到期的债务有52.02亿元，两年及以上到期的则有31.71亿元，另有2.43亿元的高息债。据悉，这184亿元的一年期债务当中，下半年大概有100亿元会到期。 宋卫平表示，即使不卖项目，后续的销售回笼资金也足以还债，如果销售状况好的话应可结余，但是九龙仓认为绿城的负债成本比较高，因此接下来绿城不排除再转让一些项目，调整负债结构，去海外市场寻找低成本的贷款。据悉，截至目前，绿城的净负债率已经降至70%左右，预计年底维持在65%左右。 宋卫平接受时代周报记者采访时表示，“九龙仓的融资成本很低，基本都在1%-2%，九龙仓正在为绿城牵线多家境外银行，绿城可以获得的融资成本在4%-5%，但是九龙仓还是不太满意，但相比内地10%的融资成本还是很低的。” 经过一系列项目转让，绿城的土地储备减少了8%，但仍有超过3000亿元的销售规模，足够支撑未来5年的发展。 “我以前很喜欢出去看地，去土地拍卖现场，现在我再也不去了。2008年和2009年拿了那么多的地，高价地，绿城差点死在买地上。” 积极转型拓展发展空间 在自救行动以后，绿城一直强调将不再以高负债的方式发展，并在半年报中透露，将积极转型，介入二、三线城市综合体及养老和旅游等主题地产，拓展发展空间。 宋卫平说，“目前与九龙仓的合作还在理顺关系当中，双方高层每月都会有一次会面和讨论，组建专门的工作小组，讨论如何发挥协同效应，优势互补，九龙仓非常支持绿城发展养老地产。”绿城在当前的市场环境下不再大规模投资，着意避开限贷限购项目，养老地产将是未来转型突破口。 据悉，绿城首个养老地产项目位于浙江景区乌镇，占地600多亩，绿城引入了三家国际基金公司入股共同开发该项目，预计投资超过30亿元。目前，该项目建设已经接近尾声。
宋卫平告诉时代周报记者，该项目总建筑面积50万平方米，首期开发的部分分为60平方米、80平方米、100平方米三个户型，预计销售单价略微超过10000元/平方米。项目以学院模式运作，预期通过物管费、学费、医疗护理服务等收益。“我们预估过，养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%。我们打算在杭州周边做10个养老地产项目，目前在接洽的几个项目进展顺利。” 对于旅游地产，宋卫平称，目前，绿城已经在海南、千岛湖开发旅游地产，绿城希望做东海岸和三亚周边最好的旅游地产。“但是旅游地产不好做，以后更多是把旅游地产和养老地产结合起来做，以养老地产带动旅游地产。” 除了养老地产之外，宋卫平表示，绿城已经开始在他的老家浙江嵊州试点5000亩农业区项目了，绿城近期将做2-3个超过5000亩的农业区。10年左右时间，绿城将做几十万亩的农业区。 据悉，绿城已经和浙江省农科院签订合作协议，同时，绿城现代农业公司即将挂牌成立。绿城以农民入股分红的模式筹措土地，试点生态农业，包括观赏性经济作物、蔬菜、水果和养殖。当时代周报记者问及农业投入是否由上市公司出资，是否以盈利为目的时，宋卫平坦承，该笔资金将出自上市公司，如果以1万亩计算，投入金额预计为5亿-10亿元。“目前农业项目还不能盈利，但是长期一定会盈利。我们也需要努力说服包括九龙仓在内的公司董事会持续投入。”
