名门地产资金链断了 半年完成销售目标三成,金科地产称资金链安全



     借壳ST东源上市已近一年,金科地产集团股份有限公司(以下简称“金科”,000656.SZ)的地产业务在销售与开发方面,均取得了长足进步,今年上半年,公司净利7亿元,同比翻番。然而在金科快速奔驰的车轮下,也难逃年内120亿元刚性支出以及高达131%的净负债所带来的扼喉压力。

  对此,金科副总裁李战洪在接受时代周报记者专访时表示:“从去年开始,金科就已加强对资金链风险的控制,包括风险预警等,公司目前的资金状况其实处于很正常的状态。净负债率在公司的能力承载范围之内。”

 名门地产资金链断了 半年完成销售目标三成,金科地产称资金链安全
  此外,他还强调,按照目前的销售速度,公司地产业务今年完成全年160亿元的销售目标毫无问题。

  下半年推盘量为上半年3倍

  7月9日,金科股份发布半年业绩预告。数据显示,今年上半年,金科公司房地产业务实现签约销售金额53.22亿元、签约销售面积80.21万平方米,分别同比减少了11.88%、4.02%。

  就此账面数据来看,上半年金科仅完成全年地产销售目标160亿元的33%。

  但在金科内部人士看来,这并不能代表一切。金科集团副总裁李战洪在接受时代周报记者采访时说:“销售同比双降,主要是上半年推盘量少,以及产品类型偏高端的缘故。”据了解,金科上半年推盘量仅为50万平方米,其中前4个月推盘总和仅在20万平方米左右。另外,公司上半年在售项目以别墅和洋房为主,在北京、长三角等限购城市中,去化情况也相对一般。

  不过,可喜的是金科上半年推盘以高端为主,利润实现了同比大幅增长。李战洪称,根据金科半年业绩预告内容,预计2012年上半年净利润为6亿-7亿元,同比增长70%-100%。

  李战洪强调,重庆公司的推盘重心历来在下半年。

  “5、6 月份以来,公司推盘量已逐月增加,其中6月份推盘量近20万平方米。”李战洪说下半年,公司将逐渐进入集中推盘期,包括重庆、无锡、长沙、成都、丽江等城市在内的64个老盘新推及新开项目都将入市。计划推盘量在150万平方米以上,为上半年的3倍。

  在新推房源中,中小户型占比也将明显提高。金科年初约有存货100 亿元,其中别墅和洋房占比超过60%,去化相对较慢,但接下来,144平方米以下的中小户型占比将达到75%左右,而这一比例在目前可售量中仅为 40%左右。

  在价格方面,李战洪对时代周报记者表示,金科全年的销售策略为“保价增量”,即便后市销售回暖,金科也不轻易调价。推盘策略前后的改变,已在销售业绩中有所体现。从数据来看,6月份,金科的销售明显有起色。6月份单月销售金额完成15.20亿元,同比增长61.97%;单月销售面积21.40万平方米,同比增长66.20%。

  “金科在项目运营方面相对灵活,周转速度快,从拿地至开始预售,重庆地区需 6个月,江苏约7个月,其他地区在8个月左右,在供应节奏调整方面可操作性较强,目前项目总建筑面积1600万平方米,可开发量充足,下半年推盘量应不成问题。”国元证券分析师沈亮亮介绍,按目前的销售状况,预计金科下半年去化利率可达到70%-80%。

  李战洪也表示,“目前来看,地产业务达到160亿元的销售目标,不是大问题。”

  抄底土地却不抢地王

  随着销售业绩数字的向好,金科开始在土地市场逆势扩张。今年8月6日晚间,金科发布公告称,公司控股子公司成都金科房地产开发有限公司,已于近日竞得成都市一幅商住地块,所花代价为2.97亿元。此前,金科已在土地市场频频出手。据时代周报记者统计,仅在今年4-6月份,金科就已相继在重庆、四川、江苏等地拿下8宗地块,耗资近20亿元。

  而根据金科发布的公告,金科今年还与云南昆明、湖南郴州两家实力企业就他们已获取的地块签订了合作协议。目前的扩张举动,被市场解读为,是金科在土地市场“触底”后的一次快速“抄底行动”。而为了支持目前拿地,金科已开始不断融资,5月4日和6月25日金科公告,将获得银行、信托以及控股公司等方面“支援”的近50亿元。

  “2012年,金科将根据市场情况合理补充土地储备。”金科集团董事长黄红云曾对媒体透露,看好未来的房地产市场,因此金科会持续增加土地储备,“但每拿一块地都要经过严格的测算,一定要有足够的利润空间才会去做。”

  事实上,在2011年年报中,金科股份也已提出,2012年要“增强低成本土地获取能力”。黄红云称,“金科不打算拿地王。我们拿地会量力而行。”

  据记者盘点,金科今年拿到9幅地块,溢价率均很低,有多个地块甚至是底价成交。时代周报记者从金科内部人士处得知,“公司还计划再快速获取4-6块优质地块或项目。”

  土地上的高速扩张以及融资,也为金科的资金安全带来了挑战。据国元证券分析师沈亮亮介绍,金科公司今年的在建工程约600万平方米,所需工程支出为60亿-70亿元,此外贷款偿还约30亿元,信托约20亿元,按此计算,金科全年资金刚性支出就需要110亿-120亿元。“再加上2012 年信托还款高峰,资金略显压力。”国泰君安分析师李品科称。

  李战洪对此回应称,目前的净负债率在公司的能力承载范围之内,金科的资金状况其实处于很正常的状态。金科内部人士介绍,公司正常的销售回款率在70%-80%之间,另外公司年初的银行授信额度为150亿元,大致可拿的为80亿元,新增信托融资计划 40亿元左右,资金安全系数还是比较高。

  

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