地王广场 4地王成包袱 雅居乐华东炼“拖”字诀



     近几年,一向倚赖广东省内项目和海南清水湾支撑业绩的雅居乐(股票代码:03383.HK)正面临着业绩来源失衡的风险。因此,尽管手头资金不宽裕,雅居乐负债融资50亿仍决心四处拿地扩张。雅居乐将新的目光投向云南旅游地产,希望复制海南清水湾模式,但是前途未卜。

  而将目光拉回在华东的布局,雅居乐早已进退维谷,南京、常州四幅沉重的“地王”头冠压得其难以喘息,上海商业地产涉水5年依旧悄无声息,雅居乐在华东唯一的策略似乎就是一个字“拖”,用时间争取利润空间。

  地王开工“假动作”?

  目前,雅居乐在华东布局了南京、上海、常州三个城市。南京作为雅居乐进入华东的第一站,除了2009年开盘的雅居乐花园已售罄外,其余两个项目一直争议不断。

  2010年10月29日,南京长江隧道口的G40、G41地块拍卖会上,世纪金源、雅居乐、万科、仁恒、保利等大牌悉数到场,经过史上最长的350轮竞拍,G40被雅居乐以21.05亿元拿下,楼面价7411元/平方米,溢价率高达538%。当业内尚在惊叹江北天价地王诞生的时候,雅居乐再度“发威”,又以36.6亿元天价拿下G41地块,楼面价7813元/平方米,溢价率达572%,勇挫当时最大的竞争对手世纪金源。

  去年底,该项目的退地传闻不断。此后,有关部门做出妥协,在容积率悄然调整后,雅居乐江北“地王”项目终于在今年2月8日正式开工。

  开工后不久,南京业内人士就曾向时代周报记者爆料,雅居乐“地王”开工是“假动作”,“按说规划调整了,打完桩,盖起来很快的,正常是10-12个月就可以开盘,快的话8个月就够了。这个项目肯定动不了这么快,但是地王又备受瞩目,不能囤着,所以就打桩先做做样子。据说现场基本就像摆设一样。”

  按照7月1日起正式实施的国土资源部新修订通过的《闲置土地处置办法》规定:“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。”

  7月16日,时代周报记者实地探访该项目时发现,可以望见的地块上满眼是绿油油的杂草,现场的园林工人介绍,“这两边荒着没建的都是二期,远处角落里有塔吊的是一期,正在施工。”

  顺着园林工人指的方向,时代周报记者来到正在施工的一期工地,现场作业的工人寥寥,恰逢施工方一负责人在场,“一期先建10栋,现在桩打好了,桩基还没弄呢,出地面还要几个月。”

  但雅居乐给时代周报的回复称,“南京浦口地块总建筑面积约85万平方米,年内动工面积超过30万平方米,已超过应开工面积的1/3。”

  上海同策南京公司总经理刘思陵向时代周报记者表示,“当时楼面价7000多元/平方米,合理售价应该在17000-18000元/平方米,目前周边在售的项目中铁江佑铂庭、中海万锦熙岸等均价在8000-10000元/平方米之间。即便是容积率调整,楼面价可能降至每平方米五六千元,售价顶多下调一两千元。在当前市场环境下,即便下半年运行良好,周边售价维持在1万元/平方米,明年这个区域复合增长率保持在20%就不错了,售价在1万-1.1万元/平方米。雅居乐这个项目售价不可能低于15000元/平方米,比周边溢价要高40%-50%。无论是哪家开发商或超级大品牌,如果超出50%溢价率基本不现实。这个项目即便明年上市,时机也不合理,应该会推迟上市,开发速度肯定会比较缓慢。”

  动工之时,雅居乐曾对外宣称,该项目将于明年中上市,产品为高端精装大户型。现场的施工负责人称,“现在雅居乐还没定是否精装修,要看到时市场的情况。”

  用时间换空间

  与此同时,雅居乐位于南京江宁区另一“地王”项目也面临着尴尬的境地。2010年2月9日,来自江宁机场高速以东的NO.2010G01地块吸引了9家知名开发商举牌竞拍,经过51轮激烈争夺,雅居乐以10.05亿元拿下这幅住宅用地,楼面地价为4407元/平方米,成为当时江宁的“新地王”。

  该豪宅项目命名为藏龙御景,2010年底动工,原本计划2011年底开盘,但一拖再拖,预计今年8月下旬开盘。公开资料显示,该盘以中大户型为主,面积在130-400平方米不等。

  南京多位业内人士均向时代周报记者表示不看好此项目。一位业内人士称,“江宁本身以刚需为主,藏龙御景周边有绿城合作建房的项目绿城水晶蓝湾,去年以均价25800元/平方米入市,定位太高,销售情况不理想,今年仍然卖得不好。雅居乐中高端的定位接下来面临跟绿城水晶蓝湾一样的问题,限购限贷,又都是大户型,今年不知道卖给谁。”

  “华润悦府在河西,是南京最为热点的板块,又在万达商圈里,也是大平层项目,5000元/平方米精装修标准,目前售价25000元/平方米,去化非常缓慢。从去年12月份开盘,目前实际认购套数不足500套,网上签约套数不足80套。光是地段上藏龙御景就完全没法比。雅居乐江宁、江北两个项目拿地、定位都过于剑走偏锋了,所以现在比较困难,只能用时间换空间,慢慢等。”刘思陵说。

  无独有偶,2009年11月,雅居乐斥资9.4亿元拿下的常州新北区泰山路106号“地王”项目至今已有两年八个月,仍没有动工,周边比雅居乐晚拿地的项目均已开工。

 地王广场 4地王成包袱 雅居乐华东炼“拖”字诀
  雅居乐此前向媒体的解释是,该地块在2011年12月底才移交给雅居乐,项目至今没有动工的原因在于交地时间太迟。而常州新北区国土资源局则认为,按照当时的土地出让须知,该地块于2011年12月30日移交给雅居乐,土地挂牌出让时开发商就应该清楚什么时候能拿地开发。

  按照国土资源部相关规定,开发商在竞拍成功后,就应该对土地具有使用权。因此,常州的“地王”项目被当地业内人士认为有囤地嫌疑。

  商业广场5年未开业

  坐落于上海市黄浦区西藏中路14号街坊的上海雅居乐国际广场,地处号称“中华商业第一街”的南京路步行街西北面,紧靠第一百货及新世界购物中心,其中的雅居乐万豪酒店已于去年开业。7月19日,上海雅居乐国际广场悄无声息地试营业了。

  开业当天,时代周报记者在四层的商场里发现,每层已经入驻的店铺以餐饮为主,珠宝、钟表、服饰等店铺大多未开业,已开业的基本没有知名国际品牌。据雅居乐国际广场的客服人员介绍,“目前入驻率大约30%,今天是试营业,装修好的先开业了,还不到30%。所有商铺入驻满,正式开业大概要到9月份。目前确定下来的招租率没有超过50%。”而雅居乐给时代周报的官方回复称,目前招租率已达八成以上,正式开业日期需根据各店铺的装修进度而定,预计今年第三季度可正式开业。

  事实上,这是雅居乐在上海的首个商业项目,也是继佛山西樵大都会广场后第二个营业的超大规模综合体项目。其前身是由浙江开发商金昌房地产集团投资开发的金昌摩尔大厦,2005年5月开始动工兴建,但项目进展并不顺利,到2006年中期,由于项目投资方资金陷入困境,完成地基后的金昌摩尔大厦施工进度缓慢,一度陷入停工状态,此后项目不时传出转让消息。

  2007年3月,金昌摩尔大厦被雅居乐以17.53亿元的价格收入囊中,并意图将其打造成为一个“高品位、中价位、配套齐”的生活购物中心。雅居乐在通函中介绍,该项目总面积114358平方米,是集超五星级酒店、办公、商铺于一身的综合型物业,酒店及写字楼面积约5.72万平方米,商业面积约3.25万平方米。

  完成收购之后,雅居乐地产主席陈卓林曾表示,收购该项目,属于“价格合理、升值潜力巨大”,预计建成之后将可获得乐观固定收益,同时也标志着集团进军上海房地产市场迈出重要一步。

  根据雅居乐后来的核算,上述项目收购楼面价为15000元/平方米左右,但商业项目50年的土地使用期,已被耗费多年。根据资料显示,上海雅居乐国际广场的土地使用年限为1999年11月13日至2049年11月12日。

  由于项目已被搁置多年,因此在刚完成收购后,雅居乐曾一度加速开发,2009年5月5日,雅居乐在天工网的工程招标信息显示,竣工时间应为2009年6月1日。而2008年雅居乐年报显示,该广场将于2010年二季度竣工。2011年的年报显示,上海雅居乐国际广场正在招商中。

  截至发稿前,雅居乐方面并未解释为何这一项目拖了5年仍未正式开业。

  上海乘星行行销服务机构总经理李骁分析称,“南京东路商圈已比较成熟,越是成熟的商圈定位越难。如果大家定位雷同没办法竞争,而做差异化互补又很难,所以雅居乐国际广场本身定位就面临尴尬。很多知名品牌在附近已经有店了,重复布点对大品牌就没那么重要了,所以导致其招商困难。餐饮相对比较好招商,其他的比较难。”

  正略钧策合伙人陈晋也指出,由于雅居乐一线城市土地储备比重不大,只占其总量的16%左右。从集团层面看,周转压力相对较小,因此如何最大化项目利润将成为其开发的主导思路。

  

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