爱华网分析一季度中国的宏观经济与房产市场运行情况，解剖中央“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”，提出房地产企业的应对策略。 1.一季度宏观经济分析 一季度国内生产总值同比增长8.1%，居民消费价格上涨3.8%；工业生产平稳增长，结构调整积极推进，农业生产形势较好，夏收作物长势好于常年；进出口贸易基本平衡，财政金融平稳运行，全国公共财政收入增长14.7%；城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入扣除物价因素后实际分别增长9.8%和12.7%。总的看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间；宏观调控政策具有较大回旋余地。 一季度经济形势。 国家统计局数据显示：一季度全国国内生产总值(GDP)107995亿元，同比增长8.1%；公共财政收入29976.25亿元，同比增14.7%；城镇居民人均可支配收入增长9.8%。 国内生产总值GDP增速连续五个季度下降。 一季度，全国国内生产总值(GDP)107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。 【解读】 一季度GDP的增长速度为8.1%，出乎不少人的意料，此前，多家机构均预测增速在8.3%至8.5%之间。这也创下2009年二季度以来新低。从数据看，GDP同比增长速度连续5个季度下降。 国家统计局新闻发言人盛来运表示，今年定的目标是增速7.5%，因此无论从自身目标还是从世界范围看都是比较高的增速。国民经济运行缓中趋稳，继续保持了适度较快增长。 城镇居民收入 居民可支配收入6796元同比增14%。一季度城镇居民人均总收入7382元。其中，城镇居民人均可支配收入6796元，同比名义增长14.0%，扣除价格因素实际增长9.8%。 【解读】居民收入增速比去年要快，这是好的现象。虽然经济增长速度出现了回落，但还是处在适度较快增长的区间。就城镇居民收入来讲，去年以来政府出台了不少增加工资、提高收入标准方面的措施，这对今年一季度还有滞后的影响，个税起征点的上调，也利于居民收入的增加。 尽管一季度居民收入增速较快，但是从今后一个时期来看，城乡居民收入继续保持较快增长的难度加大，尤其是农村居民，农产品价格不可能老是按照前两年的速度涨，农民工的工资率也不可能按照近几年10%以上的速度增加。 中国经济是否存在滞胀？一季度GDP增速8.1%，CPI上涨3.8%，CPI的抬头和GDP的回落超过预期，有些经济学家担忧中国经济可能会进入滞胀时代。 现在既不存在滞也不存在涨。今后一个时期，经济保持适度较快增长的可能性是比较大的。 2.房地产市场分析 随着中国经济一季报的正式出炉，让房地产行业再度成为市场聚焦的重点，一季度的宏观经济运势数据中，房地产相关指标集体下滑，拉低一季度GDP增速。针对市场有关放松调控的呼声，国务院常务会议明确再次强调坚持房地产调控政策不动摇。 地产拖了GDP增长的后腿。国家统计局4月13日公布的数据显示，今年一季度国内生产总值（GDP）同比增长8.1%，低于此前8.3%至8.4%的预期，为连续第五个季度回落，且创下近三年来最低增幅；前次低点是2009年二季度的7.9%。 一季度的宏观经济运势数据中，房地产投资、住宅新开工面积、商品房销售面积等多项房地产行业指标均出现下滑，拉低一季度GDP增速。 国家统计局数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%。全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。 拿地热情，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%。国家统计局公布，2012年3月份，全国房地产开发景气指数(国房景气指数)为96.92，再创新低。这已经是从去年11月份开始，连续5个月房地产景气指数低于100以下。 【解读】 由于3月份全国房地产市场销售面积增加，促使各项销售指标降幅均有所回落。但本质来看，市场从低迷回归难改低成交状态，同比降幅仍然较大。 此外，从数据看，房地产企业自筹资金增速回落18.3%，房企融资难度进一步加大。这主要是对房地产调控政策的不放心所致。从现在的实际情况看，很多地方的调控政策在悄悄放松。 从支出法和收入法分别考虑，房地产投资1个百分点的变化会对GDP增长产生0.07和0.01个百分点的影响，在判断2012年房地产投资下滑11.8个百分点基础上，则GDP增速会回落0.93个百分点，也即从地产这单一因素分析，2012年GDP会由2011年的9.2%回落至8.3%，虽然政府为全年经济增长确定了较低的增长目标，但至少从地产对经济影响这一方面上，地产的政策预期会有所改善。 楼市最坏时期已过。今年2、3月不少一二线城市的成交量均较去年四季度及今年1月有所回升，根据国家统计局数据，1－3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1－2月份缩小0.4个百分点。 信贷等政策对刚需支持力度持续加大，加上开发商持续以价换量下房价已有较充分调整，压抑已久的刚需开始持续释放，改善性需求也跟随提升。3月楼市成交回暖极为明显，特别是此前调整程度最深的一线城市。随着4-5月新推盘量继续上升，月成交量也将持续上升。行业最坏时期已过，预期持续向好。 3月份销售速度加快，但整体的库存压力基本没什么变化，而且这还不考虑4月份下半月至6月份持续的开盘高峰的潜在库存，按照一季度的成交情况来看，消化当前待售面积仍然需要4个半月，但实际市场高库存的状态可能要长得多。 走量不提价的复苏。 事实上，今年3月回暖的成交量也引发购房者对于房价反弹的担忧，一些项目近期价格也出现上调。对此，国泰君安报告在对3月全国房地产行业运行数据点评表示，房价真正松动，维持全年房地产销售均价稳中有降的判断。3月商品房销售均价为5498元/平米，同比上升6.4%，环比下降7.1%，房价真正开始松动，开发商以价换量，目前小部分项目涨价的现象不可持续。 以价换量为开发商最优选择，2012年的整体市场将是走量不走价的复苏。大型综合品牌、资金雄厚开发商开始降价卖房回笼资金，为的是土地市场的抄底机会和行业并购机会。而对于资金压力大的开发商来说，降价卖房甚至变卖股权，为的就是回笼资金，先保生存再谋发展。 目前虽然销售开始好转，但企业层面对市场判断仍较为谨慎，短期调增新开工可能性较小。从销售和新开工周期的周期分析，往往销售连续好转6个月后，新开工才会得到改善，所以二、三季度新开工持续下滑的趋势比较明确。 3.解剖“坚持房地产调控政策不动摇” 当前楼市调控是否已经到位？未来调控走向如何？当前，房地产市场正处于调控的关键时期。4月13日召开的国务院常务会议明确指出，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。 从国家统计局4月18日公布的房价最新数据来看，调控继续朝着预期目标发展。让高昂的房价逐步回归合理空间，让不合理的需求退出市场。 央行发布的一季度储户问卷调查报告显示，房地产投资意愿继续回落，特大城市居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平。 住房城乡建设部副部长齐骥表示：“当前，房地产市场出现变化，符合市场自身发展规律，有利于房地产健康发展。” 调控不动摇，决不让调控出现反复。 国家统计局新闻发言人盛来运也在新闻发布会上表达相似看法，盛来运表示，一季度GDP增速放缓很大程度上是中国政府主动调控的结果。控制房地产的泡沫化当然会影响有关投资，甚至与住房相关的消费，进而对短期的经济增长产生一定影响。但从中长期来看房地产调控与经济增长并不矛盾，调控的目的就是保持房地产平稳健康发展，保持经济可持续增长。 【解读】目前楼市调控拐点和效果刚出现，一旦放松可能面临大幅反弹，目前楼市已经明显出现了调控效果，但因为地方土地财政的建设，加上外围经济恶化，放松调控的呼声很高，本次调控可能说是最后一个经济转型的机会，一旦放松，房地产很可能面临硬着陆的风险。 近期，一些银行首套房贷利率逐步放松，从基准利率到9.5折、9折，再到8.5折利率优惠，人们一方面为降低购房成本而高兴，另一方面也担忧这种优惠向二套房蔓延，导致初步得到遏制的投资投机性需求再度反弹。近来总有一些试图松绑调控的“动作”，总有一些误导市场预期的声音。 从市场本身来看，调控效果还有待进一步巩固。齐骥说：“尽管一线城市房价开始松动，但部分城市房价依然处于高位，同时一些未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求仍然比较旺盛。” 从经济全局来看，如果调控放松，政策出现反复，一些投机类资金势必会通过各种渠道再次涌入房地产市场，既推动房价上涨，又造成实体经济“空心化”，不利于整个经济结构调整。更为重要的是，此时房地产调控正处于关键时期，如果政策出现反复，前期调控成果就会前功尽弃，更会让老百姓对调控失去信心。 毋庸置疑，在经济增速放缓的背景下，楼市调控未来还将面临多重挑战。 有数据显示，140家上市房企库存接近2008年3倍。与庞大库存如影随形的还有高额负债。如何消化庞大库存与防范房地产金融风险考验着未来的调控政策。 齐骥表示，一方面要努力增加普通商品住房的供应，满足市场的需求；另一方面要坚决抑制不合理的需求，严格落实住房限购差别化信贷税收等政策。 在近期各地首套房商业贷款利率悄然松动之际，呼和浩特、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限也在悄然提高，上调幅度普遍在15%至25%之间。 与此同时，要抓住市场调控的有利时机，在土地供应、税收政策、金融信贷等方面积极探索创新，深入研究制定“标本兼治”的房地产市场调控长期政策。
来自权威部门的消息，一系列有助于抑制投机、投资性需求的制度建设正在加快推进。比如适当扩大房产税试点范围，今年上半年40个重点城市个人住房信息系统全国联网等。 有消息称：住建部正酝酿刺激刚需入市政策。近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。预计可能推出的刺激刚需入市政策：一是增大首套房贷利率优惠力度，二是上调公积金贷款上限。 4.房地产企业的应对策略 前几年市场好得不正常，房地产公司良莠不齐，但大家的报表都很好看。如今只有优质的公司才能脱颖而出。当前房价可能继续稳中有降，今后一段时间市场的机会仍然在刚性需求，投资型需求难以启动。在目前的限购、限贷等调控政策下，有资格购买的客户，主要为刚需类，数量是有限的，在政策没有变化的情况下，很难出现持续的回暖。我们房企要以“高周转”为策略，要以价换量。 房地产企业对行业政策要持谨慎态度，不去赌政策，专心做好自己的事情，根据市场格局的变化，及时采取适当的策略。楼市调控常态化，我们从中读到的是，未来开发商做的产品要越来越迎合住房本身的功能，就是给人居住。绿色节能是舒适的基础，也将成为对普通住房品质的基本要求。 建议：在目前调控有利于刚性需求的情况下，对新入市的楼盘价格定得不宜过高，以免给刚性需求将产生强烈的抗性，不利于产品的去化和资金的高周转。
