爱华网最近经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在自己的手中。时至今日，“商铺是金，”“一铺养三代”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而，由于缺乏专业指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。投资理财专家张雪奎借助多年的行业经验，谈谈一些心得，希望对大家的投资有所帮助。 一，如何评估商铺物业的价值 商铺投资属于生财工具，一种是购买商铺自己用，一种是把自己的商铺出租收租金。无论是那一种投资方式，都一定要保证我们的经营或者承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意做赔本生意的。所以，投资商铺必须研究各种行业的成本模型。假设我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等情况，一般而言，场地成本占其总成本的1/5～1/4。只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难推算出合理的商铺投资价格。 对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。另外根据投资理财专家张雪奎的经验，一般地区同一栋楼，一楼商铺和楼上商品房的价格之间有一个价格比例，价格比例-爱华网-范围一般处于2—4:1之间。主要是看地段，偏僻的地段是2：1，繁华的地段能达到5：1，商业繁华区甚至可以达到8:1. 假设我们在一个适于经营餐饮业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况，比如周边居住人群的消费习惯，顾客的种类，餐饮的档次，(大众口味还是特色餐饮)吸引人群等等情况。 比如对于一个200平米的餐饮铺，除去厨房、洗手间等公共部分，餐位为30—40个，初期投入，转让费(包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具)为10万元、装潢费6万元，房租每天1.5元，月租金为9千元，总投入26.8万元。平均每天上座率为八成，每人消费为20元，每天有100人消费，那么每日的营业额为2000元，每周营业额为1.4万元，每月营业额为5.6万元，每年营业额为67.2万元，1到2年之后，如果经营好的话，净收益远远高于前期投入资金，营业额将会成倍增长。 投资餐饮属于比较稳健，风险小的投资项目，其见效快，收益快。一般餐饮的回收期为8--12个月，而且是当日见钱，就目前而讲，餐饮行业是投资当中高回报的一种！如果说资金不多、没有太多经验的投资者来说，选择新兴地区商铺投资会更具优势。 现在我们知道了，评估商铺的价格，也不能简单说是该地区住宅售价的多少倍，即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。张雪奎（欢迎订制张雪奎讲师投资理财课程15093235308/13602758072）老师希望这个方法不但对投资者，对一些初发展商铺物业的业者也有启迪。 二、什么是好的商铺物业 好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。 不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法，在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位，同时要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等；是否是人气也是另外一个指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等，值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另方面也希求方正的格局便于店堂布置。 关于某些商厦内部的分割铺位，投资理财专家张雪奎（欢迎订制张雪奎讲师投资理财课程15093235308/13602758072）认为这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲；全部是出售的铺位，统一规划管理难度比较高，通常会在同个楼层品牌档次参差不齐，在这种情况下，经营的竞争结果总是逐渐向低档靠拢，因而尽量规避定位高档货品，从而降低商铺经营的换手率。 三、如何收取回报 如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失？首先，当你最终决定让承租人退场的时候，可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用，一般多达半年；其次，寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期，以及需要支付的佣金；第三，因为商铺一次的经营失败，大大影响到继任承租人的信心，会影响到新的租金；第四，我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。所以，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要！ 好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户，著名如麦当劳，除了印尼骚乱以外，从来没有因为经营不善而关门大吉，就成为非常好的租户。所以投资理财专家张雪奎从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户。 长期的回报在于商铺经营者/承租者是否取得良好的业绩，因而减轻经营者的资金压力也成为投资人的重要工作。比如，当经营者投入较多进行店堂布置和装修工程的时候，可以合理减少押金，或者延付押金，以帮助经营者以更多的资金投入到生意的运营，可能开始良好的资金状况会使生意财源滚滚，而资金不足则可能导致恶性循环。另外，在租约到了之后也尽量挽留，其成本和风险也会大大低于招揽一个新的租户。 四、投资商铺潜力和风险并存 相对投资住宅产品来说，投资商铺有较高的收益，也有不小的风险。投资理财专家张雪奎在此提醒投资者，比如大型购物中心商铺的投资，投资额比较大，投资时要考虑商场能否旺场的风险。郑州有家距离商业中心二七广场几百米的大型购物中心，2005年建成开始招商，一直到去年底才有兴旺的迹象出来。而近年来，大型购物中心的发展势头渐趋饱和，新场一般要守一段时间。另外，专业商铺的投资回报率与其他类型商铺相比总体要高得多，但是风险也高，而且要求投资者具备相应的专业背景，才能清楚各专业市场在业界的地位并准确选择具体项目。 商铺投资资金门槛高，技术含量也高，如何投资才能降低风险，投资理财专家张雪奎认为要重点关注两点：
一、多了解要购买的商铺周边铺面的成交价格，尽量不要过分高于周边商铺的成交价格。 二、要多打听周边商铺的租金价格，商铺价格是由租金决定的。只要租金价格清晰，今后的投资收益就能知道个八九不离十，才会有效控制风险。
