爱华网“新五条”出台了，主要针对“房价上涨过快的二三线城市”。但我首先要说的是，待房价涨上来后再限购，时机已经晚了——就像一线城市一样，房价涨上来容易，而且很快，但要压下去，很难，而且很慢。
年初在接受中国房地产报报等媒体采访时，笔者曾经断言：主要针对一线城市的限购，必将促使一线企业和“流动性”转向二三线城市，继而使价格泡沫快速传导到二三线城市，因而限购“应该是全国性的，不要待到二三线城市房价涨起来后再限购”。
其实我始终认为，北京、上海等一线城市的房价虽然存在泡沫，但泡沫并不大。因为理性地说，北京、上海既然定位于“国际化城市”，而且基础设施也是国际一流的，那么房子就不止本地人，而是面向全国、亚太，甚至全世界——就像中国人疯狂地在香港、东京、墨尔本、伦敦、纽约投资置业一样，全世界的人也可以在中国投资置业，其首选就是北京、上海。所以，北京、上海的房价应该与香港、东京、首尔、孟买进行横向比较，而不是与国内二三线城市进行纵向比较。而实际情况是，北京、上海的房价比孟买还要低！
北京、上海之所以成为第一轮限购令的主要对象，主要是因为它们的房价标杆作用太大了，不限购不行，因为中国不只有北京、上海，还有众多的二三线城市。这是北京、上海必须付出的代价。
现在，限购令扩容了，但对其效果，笔者略显悲观。其一是时机已经有些晚了，其二是“二三线限购”执行起来更难。理由有五。
1、二三线城市的房价正处于快速上涨的“兴奋期”，比一线城市持续高位时再限购，遏制起来更难。这是常识。
2、二三线城市的消费者更具盲从心理，更喜欢追涨。
3、二三线城市的政府更依赖土地财政（房价上涨的主因）。
4、快速城镇化，加上泛滥的区域规划这些“内因”使得调控起来更难。（详见《区域规划泛滥时房市乱象的主因》）
5、二三线城市情况各异，历来执行中央政令的能动性就低，加上马上到来的换届及其后主要领导们的GDP躁动，使“新五条”执行起来难上加难。
要说的第三点是，扩容的限购令应该考虑优化一下限购政策细节，甚至要改变一下调控方向。当前，有人把“新五条”解读为宏观经济有惊无险后“房地产政策的进一步收紧”。这是典型的“为了调控而调控”的思维。显然国家养着那么多官员和智囊的智商不会有这么低。
要使限购令行之有效，一定要找到主因。主因-爱华网-是，一线城市限购后，一线房企携资金转向二三线城市，并凭借在一线城市平庸，但在二三线城市确实领先的、让人欲罢不能的产品，加上大张旗鼓的宣传推广力，就很容易把房价抬起来——抬高百分之二三十还是可能的。这时，本土开发商很高兴，将房价高低视为地方“名片”的地方政府很高兴，跟随一线企业到处炒房的投机者（一线企业都用很多忠实拥趸）很高兴，曾经买过商品房的当地消费者更高兴。于是，在一两个楼盘的带动下，整体房价就快速上涨了。
在笔者的老家（山东德州禹城市），两年前房价是每平米2000元左右，一年前是3000元左右，现今是4000元左右。原因就是有浙江等外地的几家开发商进入了。几乎是每进入一家，房价就上涨一个梯级。在和我谈到房价时，官员们的自豪感溢于言表。我知道，在基层，市长、县长们坐在一起，比什么，主要比三样东西：GDP、房间、酒量！当房价成为市长、县长们比面子的“名片”时，房价怎能不上涨，上涨起来后有怎能压下？！
笔者决不反对资金、好房子向二三四线城市转移。只是想说：不要剥夺二三四线城市居民改善住房条件的权力，该剥夺的是一线企业的暴利！
作为长期为一线房企和广大二三线城市的领头羊房企通过产品线咨询和管理咨询的机构，笔者知道，房地产开发投资之所以难以遏制（上半年同比增长率是32.9%！），主要是因为开发商的投资杠杆率太高（在二三线城市是1:4—1:5,比一线城市的1:2—1:3还高）。因此，只要降低开发商的投资杠杆率就能在很大程度上遏制住房地产开发投资额，继而遏制住房价快速上涨。
唯一的、最好的，也是国际通行的做法是取消预售制，至少是逐步取消、尝试取消、试点取消。这才是根本之策！
