揭房价上涨真相 房价太高已失去上涨动力?或20年后最便宜

2015年12月14日召开的中央政治局会议,作为中央经济工作会议之前的定调会,对明年的经济工作提出总的要求和政策的着力点,为即将召开的中央经济工作会议确定一个政策基调。

中央政治局会议谈及明年的经济工作,在政策目标上,将“稳增长、调结构、惠民生、防风险”视为明年经济工作的核心目标,并且将“稳增长”仍然排在第一位。而“稳增长”的关键则在于能否如会议所提出的。

“抓住关键点、打好歼灭战”。其中,房地产市场能否稳定,可谓关键的关键。

面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战,2016年,在房地产政策层面,中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期,从而在某种程度上稳定中国经济,避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域,引发系统性的金融风险。

三四线城市去库存压力极大

待售住房库存量高企,尤其是三四线城市去库存化压力极大,这个问题依然没有解决。

机构数据显示,目前70个大中城市中,去库存周期超过12个月的城市多达27个,其中北海去库存周期高达30.1个月,烟台26.4个月,荆门25.5个月,呼和浩特24.9个月,三亚也多达23个月。

社科院报告则表明,当下房企库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。

销售和投资冰火两重天的背后,折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。

揭房价上涨真相 房价太高已失去上涨动力?或20年后最便宜

回顾中国房地产调控政策的变迁,从过去早的“抑制房价过快上涨”,到后来的“增加有效供给”,到今天的“化解库存”,说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点:住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。

二十年后便宜的可能是房子

中国住建部提供的数据显示,包括农村在内,中国自有房比例已经高达89%。

无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。

事实上,如果剔除通货膨胀的因素,二十年后中国便宜的东西有可能就是房子。

说十年后房子便宜,是相对人均收入而言的,比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元,而十年后人均月收入是1万元时,房屋 均价可能是每平方12000元,相对而言,房屋的价格当然比现在便宜多了,因此,现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值,还会严重贬值!

对比古今中外房价,中国现在的房价处在房价高时期,以目前的房价,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,这个代价是非常高的。

房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

中国已经实施了十几年的“土地财政”政策,随着“地王”时代的结束,“卖地财政”越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。

也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。

不利因素:人口红利的消失

著名离岸资产配置专家刘磊认为,未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。

根据统计数据,中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑,到2010年已经降为16.6%。在未来10年,中国23~28岁的生育旺盛期女性的数量将萎缩44.3%,如果生育率没有明显提升,0~14岁人口占总人口的比例将降至10%以下。

对此,人口学者判断,中国人口负增长的大势已定,21世纪中国面临的大风险就是人口负增长造成的风险。即使现在开放了对二孩的限制,但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾,也很难令政策带来拉动人口增长的效果。

中国社会现在已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。

目前的社会中坚是60后、70后的这批人,这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中强的,市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人,这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房,而这批人的后代恰恰都是“独一代(独生子女一代)”。

十几年后“独一代们”也长大成人了,这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平,请问“独一代”如何消耗这些房屋呢?只能或租或卖吧?可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谭!

  

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