爱华网地租理论 源于天津财经大学经济学博士杨峥论文《基于财政分权视角的我国土地财政问题研究》
地租理论是房地产经济学的核心内容，是房地产价值、价格理论和运行规律的理论基础。地租理论大体上分为古典经济学地租理论、马克思主义地租理论和当代地租理论三个阶段。
（一）古典经济学地租理论
在古典经济学中，工资、利润和地租是经济中三大利得的源泉之一，地租理论是古典经济学的一个重要概念。
重商主义的代表人物，英国经济学家威廉.配第（1662）在其名著《赋税论》中提出，劳动是财富之父，土地是财富之母。任何物品都是由土地和劳动生产的，二者是价值的源泉和尺度。地租是土地的恩赐，而不是人类投入劳动的结果，地租与全部剩余价值等同。
配第把使用价值归结为劳动，通过地租的形式考察了剩余价值，并由此推出利息也是剩余价值的一种形式。地租是全部农业剩余价值的表现，并且是劳动所创造的、超过劳动者维持生活所必需的东西的余额，即：地租等于市场价格减去生产成本后的余额，其实质是剩余劳动的产物。在配第看来，任何一块土地自然所值的年租年数，等于三代人通常可以同时生存的年数（配第估计英格兰三代人可以同时生存的期间为21年），并且地租可以因附属在它上面的某些特别荣誉、快乐、特权以及法律上的权利，所值的年租年数要更多一些。在这种形式中，若干年的剩余价值表现为土地的价值，土地的价值无非是资本化的地租。[①]
威廉.配第还提到，正如对货币的需求大就会提高货币行市一样，对谷物的需求大也会提高谷物的价格，从而提高种植谷物的土地的租金。靠近人口密集的地方的土地比距离远而土质相同的土地，不仅能产生更多的地租，而且所值的年租总数也更多。他从同等肥力的地段的不同位置、从它们对市场的不同距离引出级差地租。
配第还提到了土地的不同肥力也决定了不同的级差地租。土地的好坏，或土地的价值取决于人们为利用土地而支付的产品的或大或小的部分对生产上述产品所花费的简单劳动的比例。配第还指出，土地所有权越有保障，其价值就越高，而在时局不稳、政治腐败、人口稀少和利润外流时，其价值就低一些。
威廉.配第最早提出了级差地租的最初概念，为以后级差地租的研究奠定了基础，成为地租理论研究的先驱者。但是，马克思认为，配第把作为交换价值的劳动和作为自然物质的土地混为一谈，意味着配第的观点是自相矛盾的。
古典政治经济学奠基人之一、重农学派创始人弗朗斯瓦.魁奈（1759）在《农业国经济统治的一般准则》中指出，主权者和人民绝不能忘记土地是财富的唯一源泉，只有农业能够增加财富。他把在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称之为“纯产品”，纯产品在地租地形归土地所有者所有。魁奈（1971）还在《经济表》论证了土地所有者阶级是不事生产、不劳而获的阶级，以收地租的方式占有了纯产品，土地所有者应该担负国家的全部税收。
魁奈的贡献在于提出了剩余价值是由生产领域创造出来的，但其理论缺陷在于用自然恩赐解释地租是不恰当的。
重农学派的另一位代表人物，法国经济学家杜尔哥（1766）在《关于财富的形成和分配的考察》一书中，把工资、利润、利息、地租都归结为资本主义的基本收入，认为出租土地可以取得地租，土地是一切财富首要的、唯一的来源。杜尔哥把“自然的恩赐”不知不觉地转化为农业劳动者的剩余劳动。认为“纯产品”是土地对农民劳动的赐予，是农民劳动利用了特殊的自然生产力的结果，土地如果离开了劳动便不能生产任何东西。这种“纯产品”由劳动者用劳动向土地取得财富，但被土地所有者占有。杜尔哥认识到“纯产品”转化为地租被土地所有者占有是土地私有权的结果，比魁奈更进一步说明了地租的本质和根源。
亚当.斯密是最早系统研究地租的代表人物，他看到地租是剩余价值的一部分。在他的代表作（1776）《国富论》中提到，作为使用土地的代价的地租，自然是佃户按照土地实际情状所支付的最高价格，是一种垄断价格，完全不和地主改良土地所支出的费用或地主所能收取的数额成比例，而和租地人所能缴纳的数额成比例。他把地租视为土地私有垄断的结果。
斯密还认为，地租构成商品价格的方式是和工资与利润不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。商品的价格的有高有低是因为这一商品上市所须支付的工资与利润有高有低。但这商品能提供高地租，能提供低地租，或不能提供地租，却是因为这商品价格有高有低。换言之，因为这商品价格，是大大超过或稍稍超过足够支付工费及利润的数额，或是仅够支付工资及利润。[②]
马尔萨斯（1815）在《地租的性质与发展》指出，地租不是由于土地垄断产生的，而是农产品价格经常超过其成本的结果，也就是农产品扣除各种费用后的剩余。对于地租增长的原因，马尔萨斯认为，地租是自然对人类的恩赐，高额的地租意味着国家富足、土地肥沃、农产品丰富，资本的积累、农业改良或劳动强度的提高，以及人口的增加都会使地租提高。马尔萨斯认为地租与任何垄断都无关，抹煞了地租所表现出来的剥削关系和阶级关系。
李嘉图（1817）在发表的《政治经济学及赋税原理》中，以劳动价值论为基础，从分配的角度考察地租，认为工资是由工人的必要生活资料的价值决定，利润是工资以上的余额，地租是工资和利润以上的余额，地租则是为使用土地原有和不可摧毁的生产力而付给地主的那一部分土地产品。
李嘉图只研究了级差地租，他认为如果一切土地都具有相同的特性，数量是无限的，质量也完全相同，那么，使用时就无需支付代价，除非是它在位置上具有特殊便利。由此看来，使用土地支付地租，只是因为土地的数量并非无限，质量也不是相同的，并且因为在人口的增长过程中，质量和位置较差的土地也投入耕种了。在社会发展过程中，当次等肥力的土地投入耕种时，头等的土地马上就开始有了地租，而地租额取决于这两份土地在质量上的差别。当三等土地投入耕种时，二等土地马上就会有了地租，并且数额由生产力的差异规定。同时，头等土地的地租将会提高，因为它的地租必然总是高于二等土地的地租，差额等于这两份土地用一定量资本和劳动所生产的产品的差额。一个地区的人口每发展一步，这个地区就不得不使用质量较差的土地以增加食物的供给，这时一切较肥沃的土地的地租就会增长。
李嘉图否认绝对地租的存在，认为自然条件是产生级差地租的原因，而忽视了土地所有权的存在对地租产生的影响。
萨伊（1803）在《政治经济学概论》一书中提出了使其闻名的“市场说”，主要研究了财富的生产、财富的分配和财富的消费三大问题。萨伊将商品的价值和使用价值结合起来，运用效用价值论考察地租问题。他认为，所谓生产，不是创造物质，而是创造效用，当生产出来的物品具有效用时，人们就给这种物品以价值。在此基础上提出了生产的三个要素，劳动、资本和土地，凡生产出来的价值，都应归于这三种生产要素作用的结果。因此工资是对劳动服务的补偿，利息是对资本服务的补偿，地租是对使用土地的补偿。萨伊的理论成为后来许多西方经济学家研究地租理论的基础，但是萨伊的理论回避了剥削问题。
德国经济学家屠能（1826）在其名著《孤立国同农业和国民经济的关系》中，第一个把微分学应用于经济研究领域，运用微分学的边际分析方法考察了生产费用和运输费用的变化同经济效益之间的关系，从土地位置的角度分析了级差地租理论，是继李嘉图之后另一位古典经济学地租理论的代表人物。
在研究地租理论之前，屠能提出了一些基本假设条件。他假定，有一个与世隔绝的孤立国，全国只有一个城市位于平原中央，没有可通航的河道，只有马车是唯一的运输工具。全境的土地肥力等自然条件完全相等，都适宜于耕种。除了唯一一个城市之外，其他地方都是农村，矿山和盐场位于城市附近，离城市最远的地方是尚未开垦的荒野。城市所需的食物由农村供给，全国所需的人工产品则由城市供给。基于以上假设，屠能主张孤立国的生产布局应该以城市为中心。由于距离城市越远，产品的运输费用越大，易于腐烂的鲜货和运往城市所需费用大的产品，都安排在城市近郊生产。因此，以城市为中心，在生产布局上形成六个有规则的、界限明显的同心圈境，由内向外依次排列，在每个圈境中都有自己的主要产品。
屠能研究的地租是是级差地租的第一形式。他认为，由于农庄位置和农庄土地优劣的不同，但同时为了满足城市需要又必须从事生产，只要一个农庄比最劣的农庄优越，就会产生地租。但屠能在进一步研究级差地租时，把注意力完全集中到土地位置距离城市的远近上，忽略了土地肥沃程度不同所造成的地租量的差别。
（二）马克思主义地租理论
关于土地私有权的说法，黑格尔认为，人作为人格，必须使自己的意志这个外在自然界的灵魂，具有现实性，因此，他必须把这个自然界作为自己的私有财产来占有。如果这就是“人格”的规定，就是人作为人格的规定，那么，由此可以说，每个人就都必须是土地所有者，以便作为人格而实现。土地的自由私有权，不是一种确定的社会关系，而是人作为人格对于“自然界”的关系，是“人对一切物的绝对占有权”（黑格尔《法哲学》1840年柏林版第79页）。
马克思驳斥了黑格尔的观点，认为一个人格不能单凭自己的“意志”硬说自己是一块土地的所有者，而不顾他人也要在这块土地上体现的意志。这里要的是和善良的意志完全不同的东西。此外，“人格”在什么地方确立实现自己意志的界限，他的意志的存在是在整个一个国家内实现，还是需要占有一大批国家，以便“表示我的意志对物的至高无上”，这是绝对不能看出的。
马克思主义认为，地租是土地所有权的特有经济表现，是土地使用者由于使用土地而支付给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域。在这个前提下，问题就在于说明这种垄断在资本主义生产基础上的经济价值，即这种垄断在资本主义生产基础上的实现。用这些人利用或滥用一定量土地的法律权力来说明，是什么问题也解决不了的。这种权力的利用，完全取决于不以他们的意志为转移的经济条件。
马克思在资本所产生的剩余价值的一部分归土地所有者所有的范围内，研究土地所有权的问题。马克思科学地解释了地租产生的原因，马克思认为使土地所有者能够以土地所有者资格要求地租的，就是土地所有权。无论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权、以某些个人对于地块的所有权为前提。作为土地所有权的单纯结果来说，地租是垄断价格，凡存在土地所有权的地方，地租作为它的“单纯结果”就不可避免地存在。
马克思对古典经济学地租理论进行了批判和承袭，认为李嘉图对于地租的定义是错误的，他认为土地并没有不可摧毁的生产力，而且土地是自然历史的产物。马克思以劳动价值论、生产价值论和剩余价值论为理论基础，赋予了地租理论以完全崭新的内容。
马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系，土地所有者，租地的资本家和农业雇用工人。资本主义地租是农业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值，其本质上是农业雇用工人所创造的剩余价值的一部分。马克思通过分析资本主义地租的两种形态，即级差地租和绝对地租，科学地回答了为什么在农业部门中，农业工人所创造的剩余价值，在农业资本家获取平均利润后，仍然有一部分余额作为地租缴给土地所有者。
1.级差地租
由于土地的有限性以及存在级差收益，形成了土地占有的垄断，这是构成资本主义级差地租的原因。马克思认为，对自然力的占有，在它的占有者手中形成了垄断，这是所投资本有较高生产力的条件，这种条件是不能由资本自身的生产过程创造的。能够被人垄断的这种自然力，总是和土地分不开的。利用自然条件而产生的超额利润，不是产生于资本，而是产生于资本对一种能够被人垄断并且已经被人垄断的自然力的利用，超额利润就转化为地租。
首先，级差地租是以生产价格为前提，它产生于支配着一种被垄断的自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的一般生产价格之间的差额。
其次，这种地租不是产生于所用资本或这个资本所占劳动的生产力的绝对增加。级差地租的产生是由于一定的投入一个生产部门的个别资本，同那些没有可能利用这种例外的、有利于提高生产力的自然条件的投资相比，相对来说具有较高的生产率。
第三，自然力不是超额利润的源泉，而只是超额利润的一种自然基础，因为它是特别高的劳动生产力的自然基础。如果一个使用价值不用劳动也能创造出来，它就不会有交换价值，虽然作为使用价值，它仍然具有它的自然的效用。但是，如果一物没有使用价值，没有劳动的这样一个自然的承担者，它也就没有交换价值。如果资本不把它所用劳动的生产力（自然的和社会的），当作它自有的生产力来占有，劳动的这种已经提高的生产力，也不会转化为剩余价值。
第四，土地所有权并不创造转化为超额利润的价值部分，不是使这个超额利润创造出来的原因，而是使它转化为地租形式的原因，也就是使这一部分利润或这一部分商品价格被土地所有者占有的原因。
最后，土地所有权使地主有可能把个别利润和平均利润之间的差额占为己有，这样获得的逐年更新的利润能够资本化，并表现为自然力本身的价格。
根据造成土地等级原因的不同，马克思根据土地肥力和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I；把由于生产资料和劳动追加在同一土地面积上所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。
（1）级差地租I
级差地租I是由于土地的肥力程度和位置不同，投入到相同面积的不同地块等量资本，能够获得较高的收成，因生产率差异形成的超额利润。
土地肥力是指土地的自然肥力。撇开气候等要素不说，自然肥力的差别是由表层土壤的化学结构的差别，也就是由表层土壤所含植物养分的差别形成的。不过，具有相同的化学成分，并且在这个意义上具有相等的自然肥力的两块土地，在现实的有效的肥力方面还会由于这种植物养分所处的形态而不同，因为有的形态容易被同化为、被直接吸收为植物养分，有的形态则不容易。因此，在自然肥力相同的各块土地上，同样的自然肥力能被利用到什么程度，一方面取决于农业化学的发展，一方面取决于农业机械的发展。这就是说，肥力虽然是土地的客观属性，但从经济学方面说，总是同农业化学和农业机械的现有发展水平有关系，因而也随着这种发展水平的变化而变化。[③]
马克思认为，土地肥力并不是单纯的由自然条件决定的，也并非是一成不变的，是随着社会生产力的发展而变化。
土地位置的差别是构成级差地租I的另一个因素。运费是农产品成本的一部分，土地肥力相同、产量相同的地块，由于距离销售地（城市、火车站、港口、谷仓等）近的农场，其运费越低，个别生产价格低于社会市场价格。在其他条件相同的情况下，具有土地位置优势的农场主就可以获得超额利润并转化为级差地租I。
（2）级差地租II
级差地租II的基础和出发点，不仅从历史上来说，而且就级差地租II在任何一个一定时期内的运动来说，都是级差地租I，就是说，是肥力和位置不同的各级土地的同时并列的耕种，也就是农业总资本的不同组成部分在不同质的地块上同时并列的使用。[④]
由于生产效率的不同，连续在同一块土地上投入资本，生产效率较高的资本所产生的超额利润被土地所有者占有并转化为级差地租II。由追加投资带来的超额利润，是级差地租II的实体。不论优等地还是劣等地，只要追加投资所获得的较高劳动生产率形成超额利润，在资本主义土地私有制的条件下，最终都会转化为级差地租II，落入土地所有者手中。一般情况是，超额利润在租约订立之后产生，在租约有效期内超额利润全部归农业资本家所有。当租约期满后，在缔订新租约时，土地所有者会考虑追加投资的盈利而提高地租，超额利润会部分或全部归土地所有者所有。因此，为争夺对土地追加投资所产生的超额利润，农业资本家总是力图延长租期，而土地所有者则不愿土地租期太长。
（3）级差地租I与级差地租II的关系
级差地租的存在是由土地肥力和位置的不同，级差地租I与级差地租II都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格而产生的超额利润并转化为地租，级差地租I是级差地租II的基础和出发点。从历史的角度看，在资本主义农业发展的初期，资本积累有限，同时有大量的可耕种荒地。在这一时期，资本主义农业通过扩大耕地面积进行经营，产生级差地租的第一种形式。随着社会的发展，土地产出不能满足社会需求，可耕种荒地规模逐渐缩小，在这一阶段，资本主义农业采取连续追加投资的集约经营方式，产生了级差地租的第二种形式。
2.绝对地租
马克思批判了李嘉图地租理论否定绝对地租的缺陷，他开创性地提出了绝对地租理论并进行了深刻分析。马克思在分析级差地租时，假设最劣的土地不支付地租，只有能生产出个别生产价格低于调节市场生产价格产品的土地才能产生超额利润，这种土地的超额利润转化为地租。但是在资本主义私有制下，租种任何土地都必须向土地所有者缴纳地租。这种由于土地私有权的垄断而形成的地租就是绝对地租。
马克思把由资本技术构成决定并且反映资本技术构成变化的资本的价值构成，称为资本的有机构成。在物质形式上，由生产技术水平决定的生产资料和劳动力之间的比例，叫做资本的技术构成。在价值形式上，不变资本和可变资本之间的比例，叫做资本的价值构成。
由于农业资本有机构成低于社会平均的资本有机构成，等量资本在农业中可吸收较多的劳动力，在剩余价值率相等的条件下，可产生较多的剩余价值。在农业中，由于土地所有权的垄断，资本的自由流动受到限制，农业资本家要获得平均利润，农产品只能以高于生产价值的价格出售，从而导致农业部门生产的剩余价值不参与平均利润率的形成过程，而是构成超额利润留在农业部门并转化为绝对地租。
3. 建筑地段的地租
马克思分析了资本主义农业地租之后，进一步研究了建筑地段的地租。建筑地段的地租是资本家为了获得建造仓库、工厂、商店或其他建筑物的地段使用权，而支付给土地所有者的地租。马克思认为，在资本主义条件下，凡是自然力能被垄断并保证使用它的产业家得到超额利润的地方（不论是瀑布，是富饶的矿山，是盛产鱼类的水域，还是位置有利的建筑地段），那些因对一部分土地享有权利而成为这种自然物所有者的人，就会以地租形式，从执行职能的资本那里把这种超额利润夺走。[⑤]
首先，土地位置对建筑地段的地租起着决定性的作用。地理位置越好的地段，比如城市中心、靠近车站、港口等地区，由于在这些地段可以节约运输费用，降低成本，从而可以获得超额利润，这些地段的土地地租就高于郊区的土地地租，形成建筑地段的级差地租，超额利润从资本家转入土地所有者。其次，在建筑地段地租中，垄断地租占有决定性的优势。随着工业化的发展，大量人口涌入城市，对各种功能的建筑物和住宅的会需求急剧增加，因此，在建筑地段上建造的住宅、商铺等建筑物能够以垄断价格出租或出售，并且由于土地所有权的存在，由垄断价格形成的超额利润转移至土地所有者从而形成垄断地租。最后，资本主义城市中的建筑地段存在土地所有权的垄断，从而绝对地租是建筑地段地租的组成部分。
4.土地价格
马克思认为，自然界中未开垦的原始土地不是劳动产品，本身没有任何价值，但在资本主义条件下，由于土地所有权的垄断和商品关系的存在，土地却存在价格。但是，土地与一般商品不同，土地的价格是可以提供地租收入的购买价格，不是土地价值本身的体现，而是购买土地后将其出租每年所获得的地租收入，其实质是资本化的地租，由投入的资本和利息决定。用公式表示为：土地价格=地租÷利息率
土地价格由于利息率的下降或者因为投入土地资本利息的增长，在地租不增加的情况下提高；另外，土地价格也可以因地租增加而提高。
（三）当代地租理论
地租是土地所有者凭借土地所有权垄断而获得的收入，在不同的社会形态下地租的共同点。20世纪以前，经济学家主要是从生产关系的角度研究农业地租，马克思通过剩余价值理论研究了资本主义地租理论；与古典经济学家不同，在20世纪以后，由于城市化和工业化进程的加快，一些西方经济学家开始从市场价格的角度研究城市地租问题，为发达国家的房地产制度建立提供了理论指导。20世纪发达国家对地租理论研究颇具影响的经济学家包括：马歇尔、克拉克、阿隆索、萨缪尔森等。
新古典经济学派的奠基人阿尔弗雷德.马歇尔（1890）在其代表作《经济学原理》中分析土地对国民财富的作用，把生产要素分为土地、劳动和资本，土地是大自然的恩赐。
马歇尔认为地租理论只是一般供求理论中的特定推论的主要应用而已。在资本和劳动的连续投资中，当土地已经被充分耕作时，报酬开始逐渐减少。耕种者继续追加资本与劳动，一直达到报酬仅仅够偿付开支和补偿劳作的边际点。不论是优等土地或是劣等土地，该点就是耕种边际上的一次投资，需要有和该投资的报酬相等的一个数量，足以补偿他以前的各次投资。总产量超过这个数量的余额，就是耕种者的生产者剩余。
马歇尔认为地租是由供求关系影响的，由于土地资源的稀缺性，土地的供给量是固定不变的，所以地租只受土地需求状况的影响，地租取决于土地的边际生产力。生产者剩余或地租，是改良土地的总收入超过报酬他每年所投资本与劳动所需要的数额的余额。
美国经济学家约翰.贝茨.克拉克（1899）在《财富的分配》一书中提出了边际生产力理论，从一个新的角度对地租理论进行分析。克拉克认为在之前的一些地租规律的著作中存在缺陷，因为农场主按照附近各个产业所支付的工资来雇用工人，先雇用的工人每人所生产的收入要高于工资水平，当再增加工人所获得的收入不能抵偿所支付的工资时就不再雇用新的工人。克拉克提出计算地租的科学方法，他认为使用在土地上的劳动是受报酬递减规律支配的，先雇用工人增加的生产量要高于最后一个工人增加的生产量，而每个工人的工资等于最后一个工人生产的数量，其余都归农场主。所以农场主所得是一系列余额的总和，每个余额是先雇用工人的生产量减去最后一个工人生产量。由于工资决定最后的生产水平，因此应该把工资作为减数，而不是把劳动的最后生产量作为减数。
图克拉克地租理论分析图
克拉克的地租理论可以用上图进行分析。横轴是投入工人数量，分别是1,2,3,…,n，工资水平为W，下方的长方形就是工资W乘以雇用工人数量的工资总额。纵轴是对应投入每个工人所获得的边际产量，分别是Y1,Y2,Y3,…,Yn，并且服从边际递减规律，即：Y1＞Y2＞Y3＞…＞Yn。直到增加最后第n个工人时，所获得的边际产出等于工资水平W，农场主将不再增加新的工人数量。实际上这个余额是由于土地的作用而生产出来的，应当把土地租金看作是一个生产因素，对另一个生产因素的生产量上所增加的部分。当一块土地没有人耕种时，产量为零，随着劳动的逐渐增加，除了最后一个单位的劳动以外，在每个单位劳动的生产量上，都有土地所增加的产量。因此，克拉克认为任何产出都需要两种生产要素结合才能生产，地租是土地作为生产要素对生产出来的产品及其价值的报酬。这样看来，土地能够占有一部分劳动产品，由于土地数量固定不变，在劳动生产要素可变的情况下，计算出劳动的边际产量，并由此决定劳动的价格，也就是工资水平，再用产品的价格减去工资等费用，在最后一个单位劳动投入之前所有增加的产出超额部分就是地租。
阿隆索（1964）在他的著作《区位和土地利用：地租的一般理论》中，利用数学模型阐明城市地租计算的理论方法。阿隆索首先假设城市的交通可以达到各个方向，居民的就业和商品消费都集中在市中心，土地可以自由的买卖，并且买卖双方对市场非常了解。阿隆索认为，每个家庭收入是相对固定的，当一个家庭在城市中居住时，就必须考虑应该购买多大面积的土地、距离工作地点的远近，合理安排家庭的各种行为实现以一定的支出获得最大效用。
阿隆索的家庭效用最大化条件可表示为：
美国著名经济学家保罗.萨缪尔森（1948）在其经典著作《经济学》一书中深入地研究了土地市场，租金是使用任何一种供给固定的生产要素而支付的报酬，也称纯经济租金。土地的总供给量是有大自然所固定的，完全缺乏价格弹性。
在图中，由于土地的供给是固定的，土地的供给曲线是一条垂直于横轴的直线。土地需求曲线DD和供给曲线SS相交于点E，该点就是租金的均衡价格。如果租金高于均衡价格，厂商对土地的需求量少于现存所能供给的土地数量。这时，一些土地所有者就不能将其土地租出去，土地所有者不得不以较低的租金出租土地，于是土地租金下降。同理，土地租金也不会长期处于在均衡价格以下。如果土地租金低于均衡价格，不满足租地数量的厂商会增加对土地的需求，使得土地租金回到均衡水平。只有当土地的需求量等于固定供给的竞争性价格时，市场才会处于均衡状态。
萨缪尔森还认为，土地是任何商业活动最基本的生产要素，对土地的需求是引致需求。对要素的需求是相互的，土地、劳动和资本在生产中是相辅相成的，任何一种生产要素都不可能单独的生产出产品。在完全竞争条件下，对生产要素的需求是由边际产品决定的，工资等于劳动的边际产品，租金等于土地的边际产品，利息等于资本的边际产品。
地租是否决定价格的成本，萨缪尔森认为这取决于人们从哪个角度来看待这个问题。从单个一家厂商或行业来看，它看起来是一个价格决定的成本，而就整个经济而论，它却是一种被支付给缺乏供给弹性的生产要素的纯经济地租。[⑥]
（四）地租理论对我国的作用
正如马克思指出的那样：“地租是土地所有权在经济上借以实现其增值价值的形式。”在土地所有权，在实际上或法律上不存在的地方，不会有绝对地租的存在。[⑦]即使在共产主义初级阶段的社会主义社会仍然存在着地租关系，只有到了社会生产力高度发展、物质和精神财富极大丰富，包括土地在内的所有生产资料全民所有的共产主义社会才不存在地租关系。
我国是社会主义国家，并且将长期处于社会主义初级阶段。《宪法》第十条明确指出，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。我国提出土地所有权和使用权相分离的土地使用制度，在国家拥有城市土地所有权的情况下，通过代理人，即地方政府将一定时期的土地使用权有偿出让给土地使用者。
马克思、恩格斯和列宁都曾经论述过，社会主义社会制度将土地收归国有后仍应保留地租，以取得必要的国家收入。而无偿划拨土地的办法是违背马克思的地租理论办法，使国家应得的土地收益大量流失。[⑧]我国实行的土地公有制仍是土地所有权的表现形式，这就决定了社会主义条件下仍然存在地租。社会主义地租实质也是超过社会平均利润的余额，其形态也表现为货币。但是与资本主义的剥削与被剥削关系不同，社会主义地租是一种取之于民用之于民的国民收入再分配形式。
在上个世纪90年代初，我国就开始依据相关地租理论等基本原理，通过修正、调整影响因素进行城市土地定级和基准地价的评估工作。因此，在社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，地租理论对我国具有重要的指导意义。
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[①]威廉.配第赋税论 北京：商务印书馆 1963年
[②]亚当.斯密国民财富的性质和原因的研究 北京：商务印书馆 1972年
[③]马克思 《资本论》第三卷 人民出版社 1975年
[④]马克思 《资本论》第三卷 人民出版社 1975年
[⑤]马克思 《资本论》第三卷 人民出版社 1975年
[⑥]保罗.萨缪尔森经济学 第16版华夏出版社 2002 年8月
[⑦]马克思恩格斯全集 中央编译局 第25卷人民出版社 1972年
[⑧]包宗华 住宅与房地产 中国建筑工业出版社 2002年
