爱华网下一个轮到北京和上海？
姚鸿恩
根据财经连线官方网站报道，因需求大幅下滑，贷款难以维继，莫斯科房价一年内下跌了近60%，许多房产项目陷入停顿。目前，俄罗斯排名靠前的几大地产商都陷入了产破产危机。
房地产业的衰败景象在莫斯科市随处可见，该市的地标性建筑612米高的俄罗斯塔工程，由于资金链断裂已被暂停，这个曾立志成为欧洲第一高楼的建筑现在变成了一个停车场。俄罗斯最大的房地产开发商mirax被法院查封了位于莫斯科商业区的资产，以偿还其拖欠阿尔法银行的2.42亿美元贷款。
房地产独立评论人牛刀为此专门撰文预测：明年北京的房价暴跌将不可避免。牛刀分析道：
“莫斯科和北京有一个共同的特点，都是这几年涌现了一批富豪，再加上整个俄罗斯的富豪涌向莫斯科，导致开发商误以为购买力庞大。但是，房子是来用来住的，任何一个把房子当作金融产品炒买炒卖的城市，都没有一个好结果。在危机没有爆发前，都被泡沫制造的假象迷惑，一到泡沫破灭就全都傻眼。而北京的房子炒买炒卖现象比莫斯科要严重得多，北京市民的购买力比莫斯科更低，买不起房的群体也远比莫斯科庞大，但是，北京楼市仍然无视普通居民的利益诉求，还不采取措施，其结局将比莫斯科还要悲惨。”
我的家乡上海跟北京也有相似之处，一套地区稍好的公寓没有两三百万拿不下来。工薪阶层双职工年收入平均十来万已经不错了。若房价是两百多万，那么，“房价收入比”是20左右。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3-6的范围内。或者说，房价应该相当于3年至6年的家庭收入。很显然，北京、上海等地的“房价收入比”远远高于国际水平。即使到上限数字“6”，房价也不应超过70万。可能有专家或地产商会说，北京、上海这一类城市情况特殊。好吧，再将上限提高到10，那么房价也应该是一百万多一点。
衡量房价是否乱来，还有一个标准，就是看投资价值。基本原则简单地说，就是有没有进帐。如果一套房子房价是200万，已经付了20万首付。剩下180万假设按5%利率，按30年算，每月的须付本金和利息为9662.79元。也就是说，你收的房租必须大于这个数字。其它都忽略不计，比如20万首付，房子的维修费用等。这样才能打平，或有赚。否则，只能寄希望今后房子涨价。但，谁都无法预测未来。
如果这样算比较复杂，还有一个更简单的方法，200倍原则，就是一个月的房租的200倍，就是合理的房价。比如：房租是5千元，那么房价应该是100万左右。
根据今年7月31日的统计，6月比5月，美国的全国的房子的中间价都有所回升，根据地区，大致为15万到25万。西部地区，中间价为$214,800，但比去年同期的$286,000，还是掉了24.9%。
中西部为$157,000，但比去年同期的$172,800，仍掉了9.1%。南部中间价为$163,200，比起去年同期的$185,300，下降11.9%.
东北部为$249,400，去年同期是$264,900，下跌比例最小，为5.9%。
可见，美国房子的中间价最高没有超过25万。美国的家庭年收入的中间数是5万多。若房价为25万，“房价收入比”不到5，所以在合理范围内。
而且，美国的房子都是装修好的。不像国内的“赤膊”房，你还得花一大笔装修费。面积也只算实用面积。
美国的房子，通常指的是house，国内叫别墅，没有墙与邻屋相连。少部分是townhouse，国内可能叫连体别墅，旁边有墙与邻屋相连。至于上下都跟邻屋相连的，叫apartment，即公寓，公寓通常是用以出租的。
在美国，你买了房子，连地皮一起永久买进，如果地下有油井，你就发大财了。政府每年都要收房产税（property tax），各地不同，占房价的百分之一左右。
按现在北京和上海的房价，折算成美金都要30万以上，还是比美国贵。年轻的工薪阶层，挣的是人民币，要买的房子比美国贵，只能“啃老”，或者钻营去当官，或设法拿红包，否则，打死也买不起。
