爱华网不动产物权变动登记模式的例外
赫少华律师
《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
从法律规定及司法实践来看，此条中的“法律另有规定”主要包括以下情形：
1．法律规定某种特定的不动产所有权设立后尚未发生变动的，可以不登记。如《物权法》第9条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2．法律规定某种特定的不动产物权的设立不需登记而生效，如《物权法》第127条第1款规 定：“土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立”。
3．法律规定某种特定的不动产物权变动采取登记（公示）对抗主义，登记后方可对抗善意第三人。《物权法》第129条规定“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
4．法律规定在特定情形下不动产物权的变动不需经登记而生效。如《物权法》第28条至第30条规定的非基于法律行为发生的不动产变动情形，即使该项物权依其性质应当登记，而物权取得人未经登记的，仍发生物权变动的效力。
【第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。】
特殊状况（无登记也认可物权变动效力）
1.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第59条规定，“当事人办理抵押登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”
2.最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定的，“下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证书或者产权过户手续但已向买方交付的财产。”
3.最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条规定的，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
第十九条 被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
4.最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条第2款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”
5.最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第27条规定：“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利人受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记，国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时”
