爱华网2014年上海普通住宅标准新规定
上海调整普通住宅标准
昨日下午，上海市的普通住房标准调整，预计上海外环以外的房子将更多受益。在此之前，北京已经率先调整了普通住宅标准，以便增加楼市活力。
根据上海房管局网站公布信息称，自2014年11月20日起上海执行新的普通住房新标准。可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
与2012年的标准相比，内环线以内的价格，上升了120万元，内环线与外环线之间的上升了110万元，外环线以外的上升了70万元。业内观点认为，在上海限购政策无法放开的背景下，上海此举是为了加快去库存的速度，进而提振楼市。
来自戴德梁行的数据显示，1-9月上海内环以内的套均总价在895.5万元，而内外环之间的总价在587.8万元，外环以外的均总价在194.1万元。相比昨日公布的新标准而言，绝大多数外环以外房源都可以算入普通住宅标准，相对而言受益也更多一些。
北京在做过普通住宅标准调整之后，对比调整前后，成交量和价格的变化并不明显。主要原因是，相对于房价，税费所占的比重并不大，而因为普通住宅标准调整而带来的支出减少占的比重就更小了。
上海放宽普通住房认定标准
昨日，上海市房管局等四部门出台《关于调整本市普通住房标准的通知》，自11月20日起实行新规。业内人士认为，新标准将使更多的购房者享受到房贷新政的福利，进一步消化上海的住房库存。
根据《通知》，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足三个条件：1、房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
而在上周末，上海公积金贷款新政刚刚出台，规定名下有1套住房为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通商品住房的，若已结清公积金贷款则参照首套房贷款政策执行。
同策咨询研究总监王巍立表示，中央对房地产领域的意愿有两个方向。一是把城镇化建设的核心交还给市场；二是重视住房消费，将其纳入六大消费领域。无论是央行的“930新政”还是上海住房公积金放开首套房认定标准都是落实这一思路的措施。但是，二者放松的对象皆为“普通住宅”，而之前对于“普通住宅”过于严格的认定限制了新政发挥应有的作用。
“新的标准将更符合实际情况，从而实实在在地保障刚性及改善性住房需求得到满足。”王巍立说。
通过对比可以看出，新的“普通住房”标准比旧标准确实放松不少。2008年，该标准为：内环线以总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。2012年则分别是低于330万元/套、200万元/套、160万元/套。
根据中原地产研究咨询部的测算，标准调整后上海市内属于“普通住宅”范围的住房将大幅增加。其中，一手房符合标准的比例从5.1%上升至21.3%。尤其是外环以外的住房该比例从6.5%上升至26.8%。而二手房方面，该比例也从79.3%上升至88.6%。
“新标准一方面使更多的购房者享受到房贷新政的福利，进一步消化上海的住房库存。”王巍立说，“另一方面由于5年以上二手普通住宅交易免征营业税，新标准将为二手房购买者节省十几万至几十万元的费用。”不过王巍立表示，新标准对楼市的促进作用还有待观察。他认为银行执行“930”政策的力度以及房贷投放是否充分是更关键的因素。
中原地产研究咨询部总监宋会雍同样认为，由于近期披露出来的一些楼市数据依然不太乐观，经济也表现出较大降速压力，此时连续出台刺激政策或是旨在稳住市场情绪，使成交不至于快速下滑。但由于7折利率等优惠落空，市场会对政策利好的大小重新评估。“此外北京调整普宅标准后的情况来看，成交量和价格都没有明显变动。因此放款普宅标准对上海楼市的影响或许不会太明显。”宋会雍表示。A股市场上，上海本地的房地产企业包括金丰投资、上实发展、中华企业等，而保利、万科等全国性房企均在上海外环附近有楼盘在售。
