傍晚,袁耀峰一个人坐在门店里盯着电脑,他是一家小型房地产中介——新干线地产北京天通苑店的经理。这家店上下两层以及地下室一共有300多平方米,店面进门处放了十几张办公桌和十几台电脑。“现在连我在内,我们店里只有5个经纪人。”袁耀峰告诉记者,“他们都带客户去看房了,我一个人看家。”袁耀峰告诉记者,这家店最多的时候有超过30多个经纪人。
新干线地产天通苑店旁边的另一家小型房地产中介的门店里也只有3个人,“店经理带着两个店长去立水桥那边考察新店了。”留守在店内的经纪人小张对记者说,“有什么事情我们就电话联系。” 不仅是小中介,大型中介公司也面临人才缺口。“这条街上,大家都是这种情况,哪家中介都缺人。”袁耀峰说。在离新干线地产20米远的链家地产,一位罗姓店长告诉《数字商业时代》记者:“我们这个店有四个组,每个组缺4~5个人。” 实际上,整个房地产中介行业都处于缺人的状态,南京、成都、昆明等不少城市都传出地产中介行业“用工荒”的消息。“在北京市,静态地看,我们现在至少缺1000人;在全国,我们大概缺3000人。”我爱我家副总经理胡景晖说。北京最大的中介公司链家地产也向记者证实,几乎所有链家的门店都缺人。 经济复苏 加速扩张 链家地产准备把自己的门店从原来的500多家扩张到750家,扩张幅度将近50%。 “我们店里原来有个经纪人是夜店的驻场歌手,经济危机之后唱不下去了,来我们这卖房子,现在又回去唱歌了。”经纪人小张告诉记者。 经济复苏被认为是造成房产中介“用工荒”的一个重要原因。在麦田地产营销总监吴存胜看来,“经济危机的时候,什么都不好卖,只有房子好卖,大家都来了,现在经济危机结束了,觉得中介行业压力大的又走了。”胡景晖也告诉记者,经济危机时不少原来从事其他行业的人进入了中介行业,“这个行业门槛不太高,以前卖保险的、做服务员的,都有进入。” 除了经济回暖,也有人认为中介用工荒与现在的从业人员大多都变成了80后、90后有关系。“现在的市场多好啊,你只要好好干,肯定有回报,他们就是吃不了这个苦。”链家的罗店长向记者抱怨,前几年还能招到城里的年轻人当经纪人,现在招来的经纪人都是贫困地区或者农村的务工者,“你让城里的孩子在店里待到晚上10点?肯定没门儿。”袁耀峰也告诉记者,现在的80后、90后“不好管,管不了”,“他宁愿不挣这个钱,也不吃这个苦。” 实际上,中介经纪人在数量上并没有大规模的减少。胡景晖给记者算了一笔账,2009年全年北京市二手房成交量为27.6万套,在中介交易的有超过24万套,每月成交超过2万套,按照中介行业每月每人平均成交一单的工作效率,2009年北京市中介行业从业人员在2万人左右。 “现在我爱我家有7000多名经纪人,链家有1万多名经纪人,我们两家加起来就近2万了。”胡景晖说。到了2010年,二手房的交易量并没有下降,也没有门店因为缺人而关门,这也证明中介行业并非无人可用。 最主要的原因还是中介的迅猛扩张。“中介行业扩张得太快了。”胡景晖和吴存胜不约而同地告诉记者。从2005年约6万套的成交量到2009年27.6万套的成交量,二手房成交量5年扩容近5倍,尤其是2009年,从2008年的7万余套一下子飙升超过300%,于是去年和今年也就成为中介行业的扩张年。尤其是2010年3月,北京一手房存量仅有8万余套,而二手房第一季度成交量就超过了5万套,由于一手房供应量不足,大家几乎都在预测更多的需求会被挤压到二手房市场,而大大小小的中介也在大力扩张。“今年很多中介可以说是疯狂扩张。”吴存胜告诉记者。一位业内人士告诉记者,链家地产准备把自己的门店从原来的500多家扩张到750家,扩张幅度将近50%。链家地产分析师张月也向记者确认链家地产准备再次扩店,但是她并没有透露扩店的规模:“主要是一些新兴的热点地区需要补开门店,比如大兴过去只有亦庄地区是热点,但是现在大兴全境都开始热了,我们就得补店。”
今年我爱我家准备在原有420家门店的基础上开出80家左右的门店,而去年门店数量翻番的麦田地产则看淡今年的市场,只准备扩店10%,“太热了,市场有风险。”吴存胜说。 一些中小型中介也在今年发力。“好几年了,我们一直都是10家门店,今年终于新开了一家。”城建经纪一家门店的店长赵安告诉记者,目前这家新开门店只有6个经纪人,“我们还在投入期,领导觉得二手房市场势头很好。”赵安说。 “保险、房地产中介行业勿扰” 去了招聘会也招不到人,听说是中介跑了一大半,听说在昌平就全跑了。 “其实这么多年来,中介的人手就没有充裕过。”胡景晖说。在他看来,房地产经纪这个行业虽然门槛不高,但不是谁都能干好的。“能在这行里面坚持下来的,都是人精里的人精。”吴存胜感慨。 经纪人的工作不仅强度大,而且收入差距也极大。晚上九十点钟关门,对于地产中介来说是常事,不仅要应对顾客的来访来电,还得频繁地带购房者看房。“现在城区的经纪人有成交的话,一个月拿一两万很正常。”链家地产罗姓店长告诉记者,而没有成交者所拿到的报酬就只有微薄的1000元底薪,“看能力,也看运气。” 高强度的工作、巨大的收入差距,让不少在地产经纪行业受挫的人选择永远离开这个行业。“如果有10个人进入这个行业,最后能留下4个就很好了。”胡景晖说,这个行业的淘汰率高达60%以上。 “这么多年来,我们对人员紧缺采用过各种各样的方法:雇佣店嫂(多为下岗女工)、和大学合作办学,甚至和军队谈过军人转业安置。”胡景晖说。然而这些方法的效果并不明显,“人才结构就是漏斗型的,越到后来留下来的越少。” 对于中介行业来说,并不是什么人都能合用的。现在的经纪人还需要会上网、会发帖子、会写博客、会传照片、会拍视频等等时髦的技能。 另一方面,中介行业独特的用工方式让自己的“用工荒”愈演愈烈。由于门槛低,一直以来不少中介都采用了“饥饿疗法”,只够3个人吃的饭,让5个人甚至8个人去吃。这样的用工方式确实挑选出了最好的经纪人,但是被淘汰者往往对这个行业心生畏惧。而一些小中介用“饥饿疗法”选出来的经纪人,往往又被大中介挖走,对于这个年轻的还在不断扩张的行业来说,出现“用工荒”也就成了必然。“我们门店贴的招聘启事每隔几天都换一次,就是为了看起来是新的,让别人知道我们还在招人。”袁耀峰说,为了招聘更多的经纪人,公司想了不少办法,不仅在网站上招聘,门店上贴广告,还参加各种招聘会,“去了招聘会也招不到人,听说是中介跑了一大半,听说在昌平就全跑了。”他说,而店里资深点的经纪人不是去了大型中介,就是自己自立门户。袁耀峰曾向老板提议增加员工的底薪来提升竞争力,但是被老板拒绝了,“现在招不上人来底薪可以往上加,以后人招上来了,怎么往下减啊?” 在中介行业,对于经纪人这种低底薪的状态,大家都习以为常。“把底薪提高了,招来的人还是安心做业务的人吗?”吴存胜反问记者。然而这种低底薪的用工方式招来的经纪人,只会在“饥饿疗法”下拼杀得更加血腥,也使用工环境更加恶化,“我们接个电话都不能让同事听见。”一个经纪人对记者抱怨。 这样的用工方式和工作环境让中介行业声名狼藉。“有些人的求职简历上直接就写着保险、房地产中介行业勿扰。”吴存胜有点哭笑不得。这在某种程度上加剧了中介“用工荒”的剧烈程度。 网络变革生产方式 未来年轻人生活方式和生活理念的改变,将改变中介行业的工作方式。 习惯使用人海战术的中介遇到“用工荒”,似乎是走进了死胡同。“这个行业肯定离不开人的,美国中介行业这么发达,经纪人都开着豪车,但还不是得带着客户看房。”吴存胜说。 “用工荒”的解决必须依赖劳动生产率的提高。“劳动生产率太低,平均每个经纪人每月只能成交一单,如果能成交两单,用工需求不就少了一半?大家的生活水平还能提高。”胡景晖说。 实际上,在这些业内人士看来,中介“用工荒”的最终解决还需要与科技挂钩。越来越多的人习惯在网络上挑选合适的房子,再到中介门店看房。“有一半的门店访问量是由网络带来的。”一位我爱我家的店长在2009年第三季度曾对记者这么说,而现在,这个数量又有所上升,“据我所知,60%左右的访问量是由网络带来的。”袁耀峰说。大家都承认网络给中介行业带来了改变,而中介行业走出“用工荒”的契机可能已经到来。“频繁带客户看房,浪费了大量的劳动力。”胡景晖评论说。袁耀峰也承认带客户看房让自己的店面人力吃紧,“有什么办法呢,买套房子是一辈子的事情,有的客户甚至可能连着看好几个月的房子。” “没必要每套房子都看。”胡景晖说。每个社区的户型都是固定的那么几种,购房者希望在一个区域内购房,实际上户型类型是有限的,但是房源可能有几百套,“如果一共就10种户型,要是经纪人带客户看房,就得看十几趟甚至几十趟。”胡景晖说,随着科技的发展,这种低效率的看房方式就有了解决的途径,经纪人可以直接把10种户型拍成视频,放在网上,通过网络或是手机直接发送给购房者,选择好合适的户型再到门店看房子,这样经纪人的工作强度就大大降低了。 “真正到了80后甚至90后买房子的时候,而不是现在家长还在‘垂帘听政’的阶段,或许这个问题就解决了。”胡景晖说,他认为未来年轻人生活方式和生活理念的改变,将改变中介行业的工作方式。 不过,现阶段大家依然要在大肆扩张的人才缺口与“用工荒”两难境地中挣扎。“我们要加强所有渠道招聘的力度,不是对某一个渠道发力。我们看好这个市场的发展,未来二手房市场肯定会远远把一手房市场甩在后面。”吴存胜说出了他对这个行业的美好预期。“我们就是要撑下去,市场这么好,撑下去就是胜利。”袁耀峰这个小中介的门店负责人很无奈,但是也不希望这块大蛋糕被别人分走。