爱华网“这一次中央政府的整个政策，完全是把2007年的房地产调控又来了一遍，也迎来了一次难得的纠错机会。” 记者/张静 楼市持续“高烧”，记者听到频率最高的关键词是“错失”。懊悔不已者自请作为负面教材写入报道:“望京房价一日千里，某甲痛失买房良机！”两位著名的房地产评论人士杨少锋和李国平都曾痛心疾首地对记者说:政府错失了实现经济转型和解决老百姓住房问题的绝佳机会。 电影《罗拉快跑》把一个时间段设定成可以归零重来的游戏。这是一个几乎每个人都曾幻想过的命题:在人生的岔路口，如果重新选择，是否就可以避免那些失误？ 历史不可假设。但幸运的是，在号称“史上最严厉的调控政策”出台后，中国的房地产市场，经过暴跌暴涨的轮回，似乎将回到可以纠错的原点。 2010，一切皆有可能？ 通州:海南式疯狂 俗话说:出来混，总是要还的。“新国十条”出台后，在调控政策的重拳出击下，一份“北京最具下跌可能性的TOP20楼盘排行榜”，开始在各大业主论坛疯狂传播。上榜理由为:“今年1月到目前为止涨幅越大的项目，下跌的可能性越大。” 前10名中，通州的楼盘便占了5个。其中NO1.北京贸国际城1月价格为13800元/平方米，当前价格为26800元/平方米。短短3个月均价就涨了13000元，楼盘价格基本翻倍。NO2.珠江拉维小镇，1月价格为14800元/平方米，当前价格为25000元/平方米，3个月涨了10200元。NO3.月亮河公园，1月价格为25000元/平方米，当前价格为35000元/平方米。NO6.K2·海棠湾，1月价格为18000元/平方米，当前价格涨到24000元/平方米。 去年6月，记者曾陪一对夫妇赴K2·海棠湾看盘。地处非常偏远的通州东南角梨园镇，京哈高速的北侧。交通不太方便，往返交了20元过路费。乘地铁时间上耗不起，从海棠湾到梨园城铁站有3站路，走路要半小时。而从梨园站到一号线最末站四慧东，又要花半个多小时。虽然小区的园林设计很吸引人，颇有些花园洋房的范儿，但周围生活配套设施比较差，头顶上更时不时有飞机呼啸而过。 朋友比较谨慎，找到周边小区的业主打听，才知道这一带素有“头顶航线、旁靠化工厂”的说法，噪音和污染是居民常年投诉的老大难。尤其是在秋冬季节刮北风的时候，处于通州城区偏东北方向的东方化工厂的废气会令整个梨园地区成为令人窒息的场所。“入住后才发现一个很严重的问题，尤其是晚上特别明显，会有刺鼻的气味飘过来。开始闻到后就喉咙疼，现在都习惯了。”一位业主向我们诉苦。 当时售房小姐介绍说塔板结合的3号和6号楼开盘价每平米10000元－13000元。这么差的楼盘居然卖这么贵！朋友听完立刻拿脚投票。 甲之砒霜，乙之蜜糖。就在朋友一天天的看盘、纠结中，通州的房价坐着神七直往上蹿。等4月上旬记者再探海棠湾，价格已经飙升到25000元。而根据通州新城的规划，东方化工厂搬离的最后时限是2020年。 通州的二手房也“卖疯了”。“3月份我一个同事想卖他北京通州50平方米的房子，春节前还是65万，现在就已经报价到80万了。他想卖高一点，想想春节前顶多就是1.4万的样子，心想，先挂个高价看看吧，如果不行再降点；于是把价格挂到了85万，相当于1.7万/平方米但是昨天晚上看房的人如潮水一样涌来，第一个看房的人就同意85万的报价，15分钟之后，第二个人就出价88万，第三个人就到90万。1个小时之内，这房子涨到了97万，对方愿意全款支付。他这一个小时简直就跟腾云驾雾一般，本来自己能接受的最低价是80万，没想到眨眼之间就多赚了将近20万。而在2008年底，通州二手房挂5000－6000元一平方米的比比皆是。2009年初也不过9000元一平方米。”面对房价如此涨，卖家宁肯违约“捂盘”。“我今年1月初定了一套70平方米的二手房，协议签完交了5万定金，但是卖方有贷款。等他们办理完解抵押差不多就到了3月下旬，可就在解抵押马上就办好的时候，卖家竟然打来电话说不卖了。他提出三个方案:1.赔我们双倍违约金。2.加价20万。3.去告他。房价涨得这么厉害，即使拿到双倍违约金我们也买不起了。”这位业主现在想向法院提起诉讼。 根据北京通州区法院宋庄法庭的调研报告显示，由于买卖合同签订后到房屋过户前，价格上涨幅度远超合同约定的违约金或者定金，部分卖房人产生“卖亏了”的心理，想方设法解除、终止买卖合同，进而形成诉讼。今年前三个月，通州法院宋庄法庭受理房屋买卖合同纠纷案件37件，已经超过去年全年受理此类案件的总数，比去年同期增加462％。
根据记者的接触，在通州“抢房”者，基本都是已拥有住房的投资客。正如调侃所言:“哥买的是一个传说。”“国际旅游岛规划”让海南楼市热得发烫。国际新城和CBD东扩的规划，也让炒家的脑海里，浮现的不再是偏远的郊区，而是第二个“上海浦东”。 联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋认为:“通州房价上涨是有道理的，但已经出现了泡沫，把未来两三年的上涨空间都透支掉了。” 果不其然，调控政策刚出台，通州两个项目便应声降价。k2海棠湾降价幅度为3000元/平方米。几天后有媒体报道月亮河公园的均价直降5000元。受此影响，通州、朝阳附近多个项目已经延缓推盘计划，准备观望之后再行定价。 风水轮流转。当市场从卖方转向买方，违约的主角也发生了戏剧性的转化。 2008年10月，通州阿尔法社区因楼市动荡曾引发了业主退房潮。数十名业主聚集在阿尔法社区售楼处门外扎营5天，高举自制的标牌:一记重拳的下方，写着大大的“退房”二字。而同时联名退房的业主多达70余户。起因是这些业主于去年年底购得阿尔法社区二期第一标段的期房，价格从9400元到8000元/平方米。而第二标段相同户型的新楼的售价则在7200元左右。今年5月过后，通州会否迎来一批违约潮？ 4月18日，同样位于通州国际新城中心的K2清水湾项目开盘的日子。此前，该项目对外报出的销售均价为24000元/平方米，并且只有办理VIP卡的客户才能于开盘当天选房。而开盘当天，销售人员表示每平方米优惠将超过2000元，没有VIP卡也可以选房了。4天后，K2清水湾的业主论坛上，便有业主号召集体退房。他认为虽然18日认购的房子已经降了价，但过几天房价肯定还会往下降。据悉这些业主里有大量的客户还没有办贷款，目前可能面临高首付和高利率，估计不少人会支付不了而退房。 从珠江拉维小镇销售人员处传出的消息，新政策出台后有些人便因凑不齐首付退房了，这几套房目前售价21000－23000元/平方米，比原来每平方米降了2000－4000元。 而一位购房者告诉记者:“我原本看中了一套三居室，交了2万元定金。这次政策出台后我发现不少二手房源大幅降价挂出来却没人买，房价肯定要大跌，我决定违约。” 据北京中原三级市场研究部统计数据显示，4月15日以后，买房者的违约数量显著增加，一些一手房买家也开始酝酿退房，北京二手房买方的违约比例已占到违约总数的70％。而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占到了买房违约总数的80％。杨少锋在接受《新民周刊》专访时也表示:“北京这个在2010年最为疯狂的市场，毫无疑问将领跌中国楼市，3个月内房价必降。而通州，将是被推倒的第一张多米诺骨牌。” 有多少错可以重来？ 尽管中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对政策调控楼市有十足的思想准备，但当10年来最严厉的“连环腿加组合拳”出笼后，他还是着实吓了一跳。 两会前业内几乎所有的预测都押宝在下半年再出台调控政策。就连曾经行业著名的“空军”杨少锋都认为第四季度才会迎来调整。 究其原因，其一，杨少锋认为:“在整个实体经济还没有复苏的情况下，最大的政治是保就业。房地产业1万平方米的工地，大概能解决400人的就业，而仅北京一年的开工就有2000多万平方米。”其二，政府投鼠忌器。高策地产董事长李国平曾对记者说:“为了保八，2009年已经天量放贷，而且大部分流入股市和房地产。如果房价跌了，政府放出去的贷款怎么收回？马上将导致大量不良资产和银行坏账。”其三是两会前市场已经出现了短暂的滞涨和观望。 然而“三个地王三把火”，给刚刚开完的两会开了一个天大的玩笑。 就在两会结束的第二天，北京市一口气爆出了三个地王。这些原定于3月8日拍卖的6块地，显然是为了“避开”两会，推迟到了3月15日。 在15日上午推出的朝阳大望京地块，远洋地产以楼面价2.75万元的楼面价被推上楼面单价地王交椅。而在随后拍出的大兴亦庄地块中，国企中信地产则以52.4亿元的总价夺得地块，楼面价1.34万元每平方米。下午的拍卖则轻易刷新了当日上午的纪录。中国兵器旗下北京世博宏业房地产有限公司以总价17.6亿元拿下东升地块，折合楼面价3万元/平方米。 这些天价拿地的都是央企。没几天记者便接到潘石屹发来的观点:“此前我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖，争不过人家。任总一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加，据说举牌举到一万多元每平方米，就再不敢举了。不是花钱买地，真是花钱买丢人。” 中国烟草集团在拍出地王时，那位闭着眼睛举牌的大哥，更是刺痛了政府的神经。央视评论员白岩松还火上浇油了一把“是不是总理说了不算，总经理说了才算。”
