商铺包租陷阱 商铺投资小心陷阱 投资看清楚再纵身而入



     案例一:天下有白吃的午餐?

 商铺包租陷阱 商铺投资小心陷阱 投资看清楚再纵身而入

      用市场价的一半买入高租约靓铺,10年赚回本,之后就是净赚?天下真的有白吃的午餐吗?

      [案例]2004年11月,周先生看中了长寿路的一间临街商铺。他认为长寿路靠近上下九,而且附近是居民区,做生意会很红火。最重要的是,价格实在太便宜,每平方米只要两万元,而附近的商铺没有三四万元绝对拿不到手,而且这间商铺还带租约,回报率甚高,不用十年就能还本。于是周先生就签下了合同,该商铺成功转入周先生名下。

      然而,2005年3月底,周先生到商铺收租时,租客却不经意地告诉他:“这里的生意是很不错,但大部分人都不知道这一带是临时商铺,而且已被划入红线范围,2006年就可能被拆迁了。”周先生这才明白为什么自己能以那么低的价格买入笋盘铺。

     [分析]“红线”是指在其之内的地上建筑物即将在未来全部被拆除再重建,原业主会获得一定的补偿,但是否高于原物业价值则不确定;“临商”就是原来该物业所在只是一块空地,承建商在上面建起尚未规划的商铺而已,产权基本上是住宅。

     有关专家表示:“许多临时商铺都是住宅改的,房产证上有注明住宅性质,但业主有一个临商证。许多投资者没有看清楚就纵身而入,轻易就上当了。”最著名的临商主要集中在天河南一路一带、农林下路一带、北京南路靠近天字码头一带。

     不过,对临商也并不是要一概地望而生畏,关键是看距被拆迁期限还有多少年。房地产研究人员周峰表示,如果期限长至10年左右,而且周边的商业环境完善,租赁情况良好,投资者仍可考虑投资;如果只有三五年,还是建议投资者勿轻易入市。

     案例二:旺地商铺都能赚钱?

     在广州购买商场铺的投资者很多,但能成功获利的投资者估计不超过5%,而且这些成功的投资者都要“过三关”。

     [案例]张先生两年前购买了北京路某知名商场的负一层商铺作投资。2005年初,该商铺的租约期刚到,租客却表示不想再续租了。张先生表示愿意降低一部分租金,仍然被租客拒绝了。张先生急忙向中介求助。然而,中介公司告诉他,求租该类型商场铺的客人很少,张先生必须耐心等待。两个月过去后,张先生不但没找到租客,还要白白交两个月管理费给商场管理处。

     [分析]张先生具有一定的投资眼光,他所选择的商场铺地处北京路商业步行街上;但是张先生所选择的商铺在整个商场内处于劣势。一般来说,租购负一层商场的客人相对较少,除非该类型的商场有大型超市或地铁接驳,但该商场距离地铁有段距离,客流量相对较小,而且该商场还未形成浓厚的商业氛围,从而导致张先生的投资陷入困境。

    专家建议:首先考虑投资标的的所在位置客流量如何;投资者在做投资计划时,应该考虑商铺的长期发展潜力,如该路段的未来规划变化以及周边商圈发展前景;在投资时,应有一个最坏的心理打算,如果该商场铺的发展潜力不理想,或出现断租时应如何处理。

 

  

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