爱华网近几年，各类商业地产项目如雨后春笋般涌现，商业形态也是多种多样。从超市、大卖场到商业街、购物中心，如今“MALL”作为一种新的商业模式越来越受到关注。由天津东泰世纪投资有限公司投资建设的总建筑面积81万平方米的天一MALL项目，目前已经正式启动。东泰世纪投资总裁连良桂接受了本报记者采访，对“MALL”这一在中国尚未普及的全新业态进行全方位解读。MALL全新定义消费概念
“MALL的诞生，将彻底改变人们的传统消费习惯”，连良桂说。
MALL全称为“SHOPPING MALL”，意为超大规模购物中心，是一种由大型零售业为主体、众多专业店为辅助设施的新兴复合型商业业态。MALL产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等于一体的综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。在美国，MALL已占有全国50%以上的零售额，仅2000年其营业额就已达到了1万亿美元。
“需要着重强调的是，MALL的购物功能已不再是主流，以我们的天一MALL为例，商业面积45万平方米，购物区比例只占30%多一点，其他更多的是娱乐、餐饮等功能区。”连良桂说。
他认为，MALL在英文中的原意是“购物林荫道”，现在的意义应是在毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构担任协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等多项服务的一站式消费中心。MALL应该是一个具有鲜明主题个性、超大面积、超大规模、复合型的商业“恐龙”。人们以家庭为单位来到这里，上午在游乐场玩一玩，中午吃饭，下午逛逛商场，晚上看场电影。这种消费业态和一般商场是完全不同的，针对的人群和消费目的也不尽相同，因此可以说，MALL的出现将改变人们以往的消费习惯。天一MALL打造室内主题公园
由天津东泰世纪投资有限公司投资建设的天一MALL，位于滨海新区与市区之间，是连接市区和滨海新区“黄金走廊”的西部起点，已纳入天津市海河中游规划带。该项目总占地面积4200亩，一期占地面积1400亩，建筑面积81万平方米，预计总投资额超过25亿元人民币。整个天一MALL以美国明尼苏达州知名的“美国MALL”为蓝本，分为欢笑天地动感世界、拉斯维加斯“不夜城”、万国美食城、香榭丽大街、阳光购物区、世界风情街、棕榈滩休闲度假区、音乐广场等特色鲜明的主题功能分区。
“天一MALL的最大特点在于将主题娱乐和购物消费结合在一起，以室内主题公园为核心，带动其他商业、零售业、服务业的发展。”连良桂介绍说。
据了解，天一MALL中最吸引眼球的将是一个占地3万平方米的室内游乐场。该游乐场规划建筑高度将达到50米，包括30多个游乐项目，由加拿大一家专门为美国迪斯尼、环球影城等主题乐园做娱乐设计的公司负责整体规划，所有娱乐设备将全部进口。建成后，将成为一个不受季节气候影响的室内嘉年华。
除了室内游乐场之外，天一MALL还将努力在招商上引进一些本市及全国尚没有的商业品牌。据了解，目前东泰正在和瑞典宜家家居、加拿大IMAX超大屏幕立体电影院、英国天线宝宝儿童乐园、美国FOXTOWN品牌折扣商城、美国希尔斯百货等诸多知名品牌进行洽谈，力求将这些商家引进天一MALL。永续经营商业地产的最佳选择
近些年来，MALL开始席卷中国，迅速刮遍了北京、上海、深圳、广州等地。中国适合不适合发展“SHOPPING MALL”？在这个问题上业界存在着两种截然不同的思想，一种主张在中国根本不适合发展购物中心，一种认为如此巨大的消费市场，非常适合MALL的发展。
对此，连良桂坚定地支持第二种观点。他认为，MALL起源于20世纪中期，作为现代工业文明与商业文明的产物，它的出现使世界商业经济进入一个鼎盛时代。相信对于经济发展速度越来越快的天津而言，繁荣时代也会很快到来。
“MALL这种商业业态规模庞大，经营起来的确有一定的难度，但最关键的应该把握住一点，就是一定要永续经营下去，这其实也是所有商业地产所需坚持的原则。”连良桂告诉记者。
他进一步解释说，大型购物中心更多的利润点应该是依靠租金的持续上升。以有“中国购物中心雏形”之称的广州天河城为例，目前的租金水平和10年前刚开业时相比提高了10倍，整体物业价值提升很快。天一MALL45万平方米的商业物业，绝大多数都是不出售的，这样可以保证未来商城的整体有序经营，投资者能获得长期稳定的收益。当然，大型购物中心都会有一个“守铺期”，在这个艰苦的时期，客流量、营业额都不会达到最佳状态，这需要开发商和主力商家共同坚守。
永续经营商业地产的背后是庞大的资金实力。业内人士曾测算，如果大型商业项目的开发采取整体出租的方式，开发商的资金储备不仅要保证项目完成，在项目完成后和运营前期它的资金还要保证能够维持三至五年的合理亏损期。对于MALL的建设来说，统一管理、分散经营的模式使开发商只能采取整体出租的方式，而一个运转良好的MALL要收回投资，至少在10年以上。
