爱华网文/王凯
获取利润是商人的本性，他们决不会赔本赚吆喝。包括税收在内的各项成本，开发商不仅有可能不会内部消化，还有可能再度转嫁到消费者头上
“土地增值税革了开发商的命！”这样的声音近期不绝于耳。
2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定，从今年2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30%～60%不等的土地增值税。消息发布当天，敏感的股市作出了第一反应，27只地产股跌停，近500亿元市值蒸发。 市场普遍认为，清算土地增值税不仅对开发商造成成本压力，甚至还会加重购房者负担。 终结房地产业暴利时代 “这一政策的出台是正常的，因为这是以前的老税种，只不过是由以前的预征改为清算。”首钢企业研究所所长王育琨告诉《新财经》记者。 1993年，国务院即发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当依法缴纳土地增值税。由于对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法并未统一，该条例一直没有正式落实。最近两年来，一些地方开始以预征形式开征土地增值税，预征比例为预售商品房收入的1%～2%。 在国税总局看来，由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，《通知》的出台不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。 但是，事实可能并非如此。举个例子，某开发商2000年拿到一块成本为6000万元的土地，如果项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，项目增值部分4000万元。按照累进税率，余额占成本的比例为25%，在50%以下，缴纳税率为30%。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为1200万元（4000万元×30%=1200万元），而如果按照此前的预征标准，则最多为400万元（2亿元×2%＝400万元）。预征与实际税收清算有如此大的悬殊，对开发商、对购房者怎么会没有影响？ 阳光100置业集团副总经理范小冲认为，“从中长期来说，开征土地增值税影响是很大的，房地产业的盈利状况将因此有很大改变。过去，有很多企业是通过土地增值带动房价上涨来获利的，但这一政策的出台将引导开发商通过提高自己的开发能力来获利，会逐渐改变开发商的开发模式。” 王育琨说，“土地增值代表一个城市的整体发展水平，应该是公共财政参与开发商分成，可从前的利润都被开发商拿走了，现在只不过是重新分成而已。开发商对此不应有太多的怨言。房价最终还是要回归民本，而不应该全部商品化、市场化。” 清理税收本意是以外力觅得均衡价格，对房地产业的暴利形成约束。而开发商也应该明白，自己所得的应是均衡利润而不是暴利，这也是成熟市场的正常生态。 有利于优秀企业成长
从以前土地增值税的预缴情况来看，开发商大多是在项目公司存续期内，尽可能避免土地增值税的清算和缴纳。这种避税措施实际为开发商进行下一期的开发活动提供了资金支持。一旦土地增值税开始严格征管，中小开发商的资金供应将受到制约，并可能由此产生资金链断裂。 业内人士认为，这将导致房地产业的合并重组，一些小项目公司将倒闭，房地产业可能形成大企业主导市场的局面。 范小冲说，“这对规范市场来说是好事，有利于优秀企业的成长。过去，虽然有相关的政策约束，但可钻的空子很多。一些有特殊关系的企业少交甚至不交土地增值税，凭借着囤积的土地升值就能获取很大利润，造成了市场的不公平。” 此次《通知》的出台，无疑使房地产税收体系更加明确和规范，很多暴利项目在缴税以后，开发商甚至可能无利可图。这就促使房地产企业更加注重提高项目的品质，而不是一味追求暴利。从长远来看，房地产企业将从资源导向型转向能力导向型。 此次征收土地增值税的通知无疑是要给开发商一个强烈信号，即只有专注于提高开发能力，获取均衡利润才是健康持久的发展之道。 土地增值税的清算的确带来了很多积极因素，但开发商在长期暴利模式下已形成一套特殊的经营模式，如果现在开始转型，则需要在资金来源、开发模式等方面有所改变，这不是一蹴而就的。由于以往获取暴利过于轻易，因此，从地方政府到开发商都难以接受均衡价格，最终会不会演变为开发商与地方政府联手化解政策的一场游戏，也需要进一步观察。另外，政府以清理税收的办法试图降低房地产价格，从某种程度上来说并非市场化手段，能否取得预期效果也还是疑问。 有可能进一步推升房价 回顾房地产市场三年来的宏观调控，似乎成效不大。无论是“国八条”还是“国六条”，在颁布之后并未起到稳定房价的决定性作用，在某些地方，房价反而出现了大幅度上涨，这与政策的初衷显然相悖。这次《通知》的出台，会不会也是一项治标不治本，甚至标本皆不治的政策呢？ 王育琨认为，这几年的宏观调控政策还是从一定程度上稳定了房价的增长，此次土地增值税的清算无疑是步好棋。从长期来说，如果因为此政策，促进了廉租房等一系列设施的建设，这就更好了。 范小冲也说，“由于市场的矛盾取决于供需，现在房地产开发成本提高了，肯定会导致房价的下调，投资者对未来收益的预期会很快表现在股市上。” 但是有专家却表示，土地增值税在打击房地产投机的同时，并不会起到抑制房价的作用，其对房价走势的影响是复杂的。 持这种观点的人士认为，土地增值税可能从两个方面刺激房价继续走高。一个是直接影响，即开发商为了维持高额利润，进行税收转嫁，进而提升房价；另一个是间接影响，即开发商由于缴税而导致资金紧张，使得总体开发项目减少，市场供给下降，短期出现供不应求的局面。如果要稳定房价，必须出台抑制需求的相关政策，包括提高按揭首付比例、提高房贷利率、征收物业税等。如果国家没有继续推出抑制需求的相关政策，那么，税收政策的执行将促使房价进一步提高，进而伤害到购房人的利益。 对于“税收转嫁”的说法，范小冲并不认同，“开发商固然想在销售过程中把这一成本消化掉，但是能不能消化，怎么消化，却是很大的难题，这取决于供需矛盾，受到市场的制约，不是一相情愿的事。” 然而，获取利润是商人的本性，他们绝不会赔本赚吆喝。包括税收在内的各项成本，开发商不仅有可能不会内部消化，还有可能再度转嫁到消费者头上。虽然土地增值税政策出台的初衷或许是好的，但是，它可能违背了一个最基本的经济规律。我们所不希望看到的是，各种号称能够稳定甚至降低房价的政策出台后，效果却适得其反。清算土地增值税到头来，会不会还是一场“唱空做多”的表演，我们只能拭目以待。
