爱华网中国改革开放30多年的历程中，城镇居民的住房条件发生了翻天覆地的变化，人们从“居者忧其居”，到居者有其屋，住房面积越来越大，配套设施越来越齐全。 2012年8月，在博鳌房地产论坛上，有人明确提出，传统住宅市场已经基本饱和。与此同时，中央对于住宅市场的调控政策也从来没有间断过，一系列政策逼迫房地产企业反思，接下来房地产市场的出路和未来的发展机会在哪里？ 一家来自深圳的房地产企业莱蒙国际集团有限公司（03688.HK，以下简称“莱蒙国际”）提出，现在猜测未来房地产市场调控政策是进一步加码或是适当地微调是没有意义的。现在的房地产行业已经慢慢地从“居者有其屋”向“居者优其屋”的下半场过渡了。这种观点让人们眼前一亮。 莱蒙国际的董事局主席兼行政总裁黄俊康认为，2005年以前，国内建的房子基本上都是比较差的房子，真正的好房子是2005年以后开始涌现的。所以，他觉得这个市场还是很广阔的，改善生活，无论何时何地，大家都会有这种需求。在会场间隙，莱蒙国际执行董事、首席财务官林战在接受时代周报记者专访时，阐述了在楼市这种转型的形势下，莱蒙国际的机会与使命。 坚定做中高端住宅的决心 在中高端住宅开发方面，莱蒙国际做了多年的实践。 1993年，莱蒙国际成立于香港，一开始从事小型房地产的开发。2001年，莱蒙进入内地房地产市场，首先进入深圳，在深圳和深圳周边打造了水榭系高端住宅，先后开发了香蜜湖·水榭花都，莱蒙·水榭山、莱蒙·水榭春天等区域标杆项目。 香蜜湖·水榭花都项目已完成6年了，但该楼市二手房单价目前还是深圳的冠军。随后，莱蒙国际在深圳做了一个70多万平方米的项目莱蒙·水榭春天，当时出售的时候深圳限价，周边的房子卖到了2.4万元/平方米，但政府给该项目的售价最高限价为2.1万元/平方米，而莱蒙国际顺势而为，在被限价的情况下，用这个口号开盘，一天卖了20亿元。 林战说，包括黄俊康在内的莱蒙国际人士都相信，从这些事实可以看出，从“居者有其屋”向“居者优其屋”的方式转变是可以实现的。 因而在林战看来，不管未来房地产市场如何调控，做好房地产的品质和服务是最基本。因而，他稍有点自豪地称，莱蒙国际赢得了“高端住宅制造专家”的美誉。与此同时，莱蒙国际的收益也颇让人羡慕：2011年，其毛利率上升5.1个百分点至约66.2%，甚至比房地产行业的利润冠军中海地产还要出色。 然而去年受深圳市推行监管别墅项目预售新规则的影响，深圳水榭山（四期）的销售也受到了严重的影响；同时受到房地产市场整体气氛欠佳的影响，莱蒙国际2011年的合同销售额50.36亿港元，同比减少约16.2%。因而莱蒙国际的发展战略开始有意识地偏向珠三角、长三角、京津以及成渝地区的城市，除深圳外，莱蒙国际发展的其他高端住宅项目位于常州、东莞、杭州、成都、天津、惠州、南京等较为富裕的城市。 2012年，莱蒙国际新进入的城市只有南京。今年6月29日，其旗下公司以人民币15亿元投得南京河西片区G16地块；而其他新增土地分别位于常州太湖和天津静海区。 通过有意识的战略布局调整，2011年，莱蒙国际新增土地储备面积112万平方米，平均成本只有849.6元/平方米，较此前莱蒙国际的土地平均成本为2311港元/平方米大大降低；而且今年，莱蒙国际的销售有了较大的起色。莱蒙国际的投资者通讯显示，2012年上半年，莱蒙国际的合同销售额约36亿港元，同比增长38%，约完成全年销售目标（50亿-60亿港元）的60%-72%。林战说，“从目前的销售情况来看，完成年初制定的50亿港元的销售低端目标信心很大。” 商业回本期一般为3年 与高端住宅相比，莱蒙国际实际上对商业地产的发展更有信心。 中国的经济正处于结构转型期，商业地产将长期受益于城市人口的增加和收入增加的叠加效应。所以，商业地产的发展潜力比较大。 莱蒙国际董事会主席黄俊康先生于27年前就开始做百货公司，至今,天虹商场在全中国大概开了54家百货公司，营业面积有近150万平方米。天虹商场2011年的营业额去年大概130亿元，净利润约5.6亿元。 林战告诉时代周报记者，莱蒙国际目前对商业地产有自己的认识，制定了中高端住宅+城市综合体的模式，正在开发和运营的城市综合体有7个，分别是莱蒙系、莱蒙城、莱蒙都会等。对于商业地产的策略，莱蒙国际要么做高端商场，要么做社区的购物中心，从而避开中端商场。林战认为，中端商场的竞争压力很大，同质化非常严重。同时，商业地产发展面临最大的问题就是人才。林战认为，高端商场运营方面的人才在内地较难找，而莱蒙国际是一家立足香港、发展内地、融合国际的公司，莱蒙国际会高薪聘请一些在香港有过商业地产运营经验的人来担任商业项目的总经理，并由他组建运营团队；同时，莱蒙国际还通过聘请国际上知名的商业管理顾问公司来管理商业，在工作中吸收学习他们的管理经验。 一般来说，香港人到内地很容易水土不服，而莱蒙国际则在国际化和本地化方面做到了比较好的结合，公司的香港人和国内的同事同工同酬，大家很开心、很密切地在一起工作。林战认为，做高端商业成功的关键因素，不仅需要有多年的积累，还要有多个战略合作伙伴给予支持。黄俊康先生是天虹商场的第二大股东，有过多年的商业运营经验。天虹商场就对成都的莱蒙都会的开业给予了一定的支持，天虹商场就将入驻的成都莱蒙都会作为其商场的主力店。与此同时，莱蒙国际的战略股东联盟美罗控股有限公司就是一家拥有丰富零售经验的集团企业，同时，莱蒙国际的战略合作伙伴有洲际酒店、沃尔玛、福塞斯商务中心等。 林战说，莱蒙国际期望城市综合体的回本期一般为3年左右。即运作城市综合体的策略是，先开发住宅和写字楼等物业，并将其销售出去，实现现金流，力争在3年内收回投资成本。这样，莱蒙国际开发的自持商业物业可以实现零成本持有。 只需3年，城市综合体项目就可以实现现金流平衡，这对于很多地产公司来说，是一件梦寐以求的事情。因而，黄俊康要求，要增加优质商业物业的持有比例。林战告诉时代周报记者，目前莱蒙国际自持的商业物业超过20万平方米，规划是未来几年内持有体量达到60万平方米左右。 与此相适应的是，莱蒙国际新增的土地中，约有一半是城市综合体，另一半是中高端住宅地产项目。 林战还透露，莱蒙国际还尝试性地进入旅游地产领域。在惠东，莱蒙国际正在开发总可售面积达50万平方米的海景公寓项目。他说，做旅游地产项目，一定要谨慎，在拿地的时候就要清楚项目的定位和客源在哪里，而不能拿了土地再去想。因为惠东离深圳很近，深圳有很多人有能力支持得起几十万元至一百万元的旅游度假产品，相信明年该项目推向市场时去化率会是蛮快的。
多方融资为企业发展加油 在史上最为严厉的宏观调控政策面前，很多企业都选择了退缩防守，采取了保守的发展策略，而莱蒙国际却逆势而上，准备弯道超车，将企业壮大得更快一点。林战告诉时代周报记者，目前，莱蒙国际就是要抓住机遇快速发展。 黄俊康的要求是，企业要抵御经济周期，稳中求进。为此，莱蒙国际迈出的第一步是上市。2011年3月，通过在香港上市，莱蒙国际融到了14亿港元，更为重要的是通过上市，莱蒙国际改善了公司治理结构。另外一个非常大的收获是，通过上市融资，莱蒙国际的净负债率由2010年的151%骤降至2011年的34%。 融资还让2011年底莱蒙国际的现金和银行存款增加至62.31亿港元。为了融到更多的资金，莱蒙国际成立了华盛莱蒙基金，另外，它们与境外基金在项目层面合作。 融到的资金为莱蒙国际在土地市场上抄底准备了足够多的“弹药”。今年上半年，莱蒙国际已经在土地市场上买了将近40万平方米的土地。 林战说，下半年，莱蒙国际在保持财政稳健的前提下，还打算再花费数十亿港元收购更多具升值潜力的土地储备项目。多销售、多融资，多购储备土地，可以让莱蒙国际壮大得更快一点，并让莱蒙国际的团队得到更多的锻炼和进步。
