远成 整合资本 《资本的游戏》 第3章 融资者的选择 3.9 整合资源,空手套狼
空手套狼在很多人听来似乎是贬义词,但是如果前面加上"整合资源"的话就有了合理性。融资不仅仅意味着融入资金,同时也可以融入资源。就算获得了资金,你还是要拿钱去购买所需要的资源,与其拐个弯儿,还不如直接获得资源更简单。资金,说白了就是一个整合资源的媒介,如果你所需要的各种资源可以空手对接,这个媒介不就是多余的了吗?案例 整合资源,空手套狼产权公寓今天已经成为一个很成熟的商务模式,可是在20世纪末,它在中国还是一个新生事物。图3-11中的产权式公寓位于海南岛,时间是海南房地产市场的谷底。(1)开发商是一家香港的房地产公司,经过了亚洲金融危机后已经濒临破产,急于出售手中的物业套现,这就为项目公司提供了空手套狼的机会。(2)项目公司首先与开发商协议,以每平方米2500元的价格收购其滞销楼宇,分五年分期支付。(3)然后以每平方米5000元的价格卖给有买楼能力的高收入人群。当时海南的房地产市场已经降到了低谷,显然当地人没有这个购买能力,有购买能力的人在北京、上海、广州、深圳等这些大城市。图3-11 整合资源,空手套狼可是这些大城市的人到海南岛去买房子只有一个动机,就是度假。因此需要设计一种产权公寓的销售模式。(4)买楼者先交30%的楼款。(5)买楼者以房屋抵押,向银行申请20年按揭贷款。(6)银行为买楼者垫付买楼款。项目公司用银行的钱分期支付开发商的售楼款。(7)项目公司用30%的头款,对建筑进行装修,配备家具电器,把整栋楼建成四星级标准的酒店式公寓。(8)项目公司与航空公司签订合作协议,以每销售1平方米支付300元的代价,交换航空公司给买房业主的20年的优惠服务,其中包括每年提供6张免费机票,以及20年的半折机票。这个交易整合了航空公司的资源,解决了买房业主赴海南度假的交通负担。
(9)北京上海等城市的业主在海南买房子显然不是为了常住,只是为了短时度假。他们每年在海南的累计居住时间一般不会超过30天。因此,买房的业主均享有每年累计1个月的产权消费。在此1个月产权消费期,除水电费等直接成本外,业主将无须支付房租和服务费用。(10)产权消费之外的11个月的房屋使用权,业主委托给项目公司经营管理,出租给来海南旅游的游客,收取房租。(11)项目公司从旅客房租的收入中扣除管理费,余下的经营利润按照购房面积给业主分红。业主在一个月产权消费期之外的住房消费,不但需要交水电费和管理费,同时也要扣除房租分红。(12)业主用房屋出租的分红,支付银行的按揭贷款。在上述商务模式中,项目公司空手整合了开发商、业主、银行、航空公司和游客的各类资源,设计了一个让所有人都赢的方案,可谓当之无愧的空手套狼。项目公司每平方米销售价格4000元,若忽略税费和资金利息,扣除支付原开发商的2500元,再减去1200元的装修款和300元的航空公司优惠机票预支款,每平方米净赚利润1000元左右。不过,空手套狼并非不需要任何资源,它需要的资源恰恰是这个世界上最尖端的资源:具有高度智力和执行力的人力资源。因此,不是什么人都可以空手套到狼的。
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