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读了《中国房地产盛筵已散》一文，我觉得如果说对于食品的消费是刚性的，住房的需求是刚性的，那对于房地产投资的需求也是具有刚性特点的。其实，从消费者购置房产的动机来看，不外乎两点，即满足自己居住的需求，或者是满足资本增值的需求。
那居住需求的决定因素是什么呢？我想应该是房产的市场价格，和替代品的市场价格。
居住需求的本身是缺乏弹性的，而房产的价格主要服从供需平衡点的决定。从房地产本身的属性看，随着中国城市化进程的加速，城市规模的扩大，城市人口将持续大幅度增长，所以居住需求持续增长的趋势比较明显。
但由于中国一线城市的土地资源毕竟有限，土地供给增长的趋势并不明显，在这种居住刚性需求的影响下，房产价格长期增长的趋势较为明显。
其次，就替代品而言，我们可以把租赁房或者经济适用房作为商品房的替代品，但问题是这两种产品的供应并不是市场化的。经济适用房从供应量，和轰轰烈烈的摇号抽奖程序来看，始终带有很强的作秀成分。而租赁房的供应，由于与投资相比租金收益极低，使得产权人对于自有房产的出租并不是那么热情。
但同时，低租金本身也意味着大部分居民对于租住房的形式并不十分认同，或者从某种意义上来讲，大部分人不认为租住房可以作为商品房的代替品。
这其中的原因我觉得不外乎以下两点：
1. 从短期因素来看，租赁周期不明确。对于不稳定的租赁周期而言，产权人不愿投入过多资金进行设施修缮与更新，对于承租人而言，同样也不愿投入资金进行个性化的装修，因而造成租赁房的供应不够个性化。
2. 从长期因素来看，社会保障制度的不健全，对后半生居住情况的担忧，是造成大部分居民认为购买商品房才是正道的主要原因。
针对以上这些居住需求矛盾，如果我们可以适当加快二线城市的发展速度，同时在一线城市周边建立一些卫星城，扩大整体的城市容量与土地供应量，这样一线城市供需失衡的现象便会有所缓解。另一方面，在积极增加土地供应的同时，加大房产租赁市场化改革，健全社会保障制度，才是使得房地产市场走向健康发展的关键。
另外，购买房产的另一目的是为了投资。那房产投资需求是由什么因素决定的呢？我想这必然取决于该项投资的回报水平，其次就是该项资本投资边际效率（这一点，与当时的通货膨胀率或者对于通胀的预期息息相关）。
同样，我们可以把房产投资需求分为弹性投资需求与刚性投资需求。
显然，如果按照租金来计算房产的投资回报水平的话，应该没有人会做这笔划不来的生意。但使用租金来计算投资回报，更多适用于相对稳定的成熟市场。在中国城市化进程的背景下，城市资源有限，但城镇居民人数预期将不断上涨，这便造成大量的资金进入房地产市场。如果说资本具有逐利的本质，那这种投资行为的本身也是具有弹性的。这可以理解为，如果资本对于未来有良好的预期，在受到短期政策的干扰与刺激的情况下，资本的强弱程度影响着其对于房地产的投资持续与否。
从目前市场上的一些情况来看，事实也是如此，由于受到二套房政策的影响，一部分现金流不充分的买家被清理出场，但有实力的买家，仍以全额现金的形式进行购买，丝毫不受政策影响；民企渐渐退出了土地拍卖的舞台，但央企的拿地热情，也没有减弱许多。
另外一方面，我觉得也是最重要的是，虽然投资需求整体是具有弹性的，但他同样也拥有刚性的属性。因为随着目前CPI不断上涨，造成大家对于通货膨胀的担忧，在这一背景下，大家首先会考虑的便是如何使自己的财富得到保值，而在金融市场尚不发达的情况下，持有固定资产不啻是最佳的方案之一。
商品房从属性上来说，具有良好的投资品特征，另外一方面也相对市场化，在这一背景下，各处的闲散资金也会涌入地产市场进行避险保值，从而直接推高了楼市。千万别小看这些所谓的闲散资金，地产新政实施以来，市场低成交之后的大蒜热与绿豆热很可能就是这类资金所造成的。如此市场化的商品居然会被爆炒到如此令人吃惊的价格(就拿大蒜来说，几个月之内身价就涨了20多倍)，一旦今后二套房政策再次松动，这部分资金很可能又会重新回到楼市进行避险保值，对楼市健康发展的杀伤力可见一斑。
面对房产投资需求的膨胀，或许我们有个更为直接的方法，就是政策上变更商品房的商品属性，使得每一户口只能同时拥有一套住房，这样的话，投资需求过热的问题很可能得到解决，但此等举措同样也会让闲散资金进入别的领域进行投资，推高另一领域的成本。所以我们更多的应该考虑如何合理地将这些闲散资金弱化分流，从而刺激社会经济增长。这个话题也正是目前我们进行金融创新改革所面临的核心问题之一。
由此，在这里我们不妨做一总结：商品房的总需求主要由两个部分构成，即房产投资需求与房产居住需求。两种需求各有不同的特点，消费需求的增长相对稳定，不易发生急剧的变动，而投资需求则波动的幅度很大，其波动幅度对总需求的影响也比较大。
从目前的实际情况来看，主要有下述三个方面的工作要做。
一方面，从实际居住消费需求出发，增加土地供应，加大租赁房市场化改革，完善社会福利保障制度。另一方面，从抑制房子投资需求角度考虑，第一应当实施不要过于宽松的货币体制，尽量控制国内货币增长，从而弱化房地产投资部分弹性需求；第二是积极创新建立完善金融体制，让闲散资金在各类投资产品中合理配置，促使其在社会经济发展中，起到积极的作用。
