商业街业态配比 商业街的业态选择和组合
系列专题:纵论商业街的前世今生
依 据 1.现代人的消费观念。一个城市的商业街代表市场的消费主流,而现在城市的消费主流是年轻人,他们的消费观念集中体现为6个字:"情趣":根据自己的意愿消费;"时尚":北京的贵友商场只有6000平米,其最新定位是"为25岁的女孩子服务",因为这个阶段的女性最讲究时尚;"攀比":在日本,私家车非常多,但同时利用率也非常低,买车只是出于面子问题。 2.现代人的追求目标。一是品牌。有好的品牌,才有好的商店,才有好的商业街。二是价格。大多数消费者对价格是非常敏感的。商业街上的商品不一定在打折上下工夫,但强调物有所值。 3.组合的合理化。在商业街上,专业店和专营店要占50%,餐饮占25%,综合性商场占15%,10%是综合的娱乐业。商业街能否留住年轻人和儿童,关键在娱乐业。 业态组合 1.餐饮业。将来到商业街来的消费者,吃是第一项,购物是第二项。在我进行的调查中发现,外地游客到王府井不想吃饭的人只占9.8%,外国人不想品尝北京小吃的只占17.3%。 2.专卖店和专营店。 3.通讯服务业。 4.百货业。 5.大众娱乐业。必须是大众都能参与的,高档的娱乐业不适合商业街。 商业街排斥的业态有: 1.购物中心。购物中心要求低廉的地价,宽阔的停车场。这在市中心寸土寸金的地方不可能满足。 2.超市。超市的优势在于低价位,而商业街上的商品要求高毛利。
3.小商品批发(货仓式商场)。商业街没有大吞吐能力,有的地方限制交通。在王府井新东安背后有一个新城小商品批发市场,申办至今5年,招商没有成功过,因为当地的交通部门规定24小时不能进车。 选择和组合的方法 1.行政手段。一是直接调整。如南京路改造由政府出面调整百货业;二是充分利用城市的级差地租。财政部正在以北京为例研究城市地租,把城区内的土地分为9类,不同的区域交不同的地皮税。马克思的级差地租理论认为,城市的几何中心应该让给银行家和商业家。很多的行政机关在城市的市中心或黄金地段,如果不愿意搬,就要交纳地皮税。三是政府造场引市。 2.经济手段。如股份制,买断制,托管,招商。
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